CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1.  Giới thiệu Nhà đầu tư

- Tên công ty :  Công ty TNHH September Production 

- Địa chỉ :  42-44 Trần Thiện Chánh, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

- Điện thoại    : 0918038308

- Đại diện     : Ông Phạm Đức Huy ; Chức vụ: Giám đốc

- Ngành nghề chính: Dịch vụ liên quan đến in. Lắp đặt hệ thống đèn quảng cáo, pano, bảng hiệu, chữ nổi, băng rôn. Hoạt động sản xuất phim điện ảnh, phim video và chương trình truyền hình. Hoạt động hậu kỳ. Hoạt động chiếu phim. Hoạt động nhiếp ảnh. Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại. Lắp đặt hệ thống xây dựng khác trừ gia công cơ khí, tái chế phế thải, xi mạ điện tại trụ sở,…

I.2.  Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Tên công ty : Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ : 28B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp. HCM, Việt Nam

- Điện thoại : (028) 3514 6426; ; Fax: 028 3911 8579

- Đại diện : Ông Nguyễn Văn Thanh Chức vụ: Giám Đốc

I.3.  Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Khu phim trường Sachi Garden

- Địa điểm: tại ấp 5, xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

- Quỹ đất của dự án: 2,017m² thuộc sở hữu của Ông Phạm Đức Huy là người đại diện pháp lý của Công ty TNHH September Studio theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày ….

- Mục tiêu đầu tư: Khu phim trường Sachi Garden được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu phim trường có không gian rộng rãi, thoáng mát được thiết kế độc đáo, mang đến sự mới lạ cho mọi người yêu nhiếp ảnh. Xây dựng khu nhà tạm bằng vật liệu thân thiện với môi trường, gọn nhẹ dễ di dời tháo dỡ với mục đích cho thuê chụp ảnh cưới, khu cảnh quan nhà tiền chế bằng các vật liệu nhẹ cho thuê làm tiền cảnh quay phim. Đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan đô thị và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân địa phương và du khách khắp các nơi. Phim trường Sachi Garden mang đến ‘làn gió mới” không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà hứa hẹn còn là một địa điểm thu hút khách, bên cạnh đó nhà đầu tư thực hiện dự án với phương châm bên cạnh kinh doanh còn bảo vệ môi trường, giữ gìn vệ sinh chung và hạn chế đến mức thấp nhất tác động có hại đến cảnh quan tự nhiên và khu vực xung quanh dự án.

Tổng vốn đầu tư: 6,000,000,000 đồng (Bằng chữ: Sáu tỷ đồng). Trong đó:

+ Vốn góp của nhà đầu tư: Vốn tự có (100%):  6,000,000,000   đồng.

+ Vốn vay và huy động (0%):   0    đồng.

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý của dự án: từ Quý II/2023 đến Quý IV/2023

+ Thời gian xây dựng: từ Quý IV năm 2023 đến Quý IV năm 2024.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ Quý I năm 2024.

- Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty TNHH September Production trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước về lĩnh vực tư vấn thiết kế, xây dựng, lên concept trang trí,…

- Nguồn vốn đầu tư: đầu tư bằng nguồn vốn tự có

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án: Thời gian hoạt động dự án đến 15/10/2043 (Theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành BB 933099, vào sổ cấp GCN số CH03424 do Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch cấp ngày 03/11/2010, và sẽ gia hạn thêm khi được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

Dự án đầu tư khu phim trường kết hợp du lịch sinh thái, thiết kế quy hoạch dự án phim trường cổ trang và dự án khu đô thị kết hợp phim trường, quy trinh xin phê duyệt dự án đầu tư khu phim trường.

CHƯƠNG I: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

I.1.  Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 

Xây dựng khu phim trường thân thiện đạt tiêu chuẩn là giải pháp tốt nhất cho những người có nhu cầu. Bên cạnh đó, dự án này cũng góp phần tạo điều kiện công ăn việc làm cho lao động trên địa bàn.

Khu phim trường Sachi Garden có tính khả thi bởi các yếu tố sau:

- Thực hiện chiến lược phát triển hạ tầng nói chung, tạo ra được một mô hình cụ thể phù hợp với các quy hoạch và chủ trương, chính sách chung, góp phần vào việc phát triển của xã Long Thọ đưa ra. Mặt khác, đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. Trong những năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo đói, bước đầu xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Đối với Nhà đầu tư đây là một dự án lớn. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu của Nhà đầu tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực dịch vụ, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng khu phim trường Sachi Garden là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển của địa phương vừa đem lại lợi nhuận cho Nhà đầu tư.

I.2.  Mục tiêu đầu tư

Đầu tư xây dựng Khu phim trường Sachi Garden có chức năng sử dụng đất gồm: đất công trình thương mại - dịch vụ; đất công trình hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể hóa đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, tạo quỹ đất xây dựng, công trình dịch vụ, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu phim trường Sachi Garden đạt được các tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện của đô thị hiện đại, cải tạo môi trường và sử dụng đất hiệu quả, hạn chế tình trạng các khu dân cư tự đầu tư xây dựng không theo định hướng kế hoạch và quy hoạch được duyệt.

Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, thực hiện chính sách của Ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong công tác chuẩn bị đầu tư, Công ty TNHH September Production đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng Khu phim trường Sachi Garden nhằm đón nhu cầu thị trường. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu cho một bộ phận người dân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và vùng lân cận. Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người. Vì vậy có thể khẳng định việc thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế mà còn luôn hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực.

I.3.  Sự cần thiết phải đầu tư

Với vai trò trung tâm về nhiều mặt, tỉnh Đồng Nai đang trở thành tâm điểm cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời cũng kéo theo sự gia tăng số lượng dân nhập cư từ các tỉnh và vùng lân cận. Huyện Nhơn Trạch với các khu công nghiệp trên địa bàn đã thu hút hàng trăm dự án đầu tư, trong đó có các dự án đầu tư nước ngoài và dự án đầu tư trong nước đã kéo theo một lực lượng lao động lớn phải giải quyết nơi ăn ở. Từ những vấn đề cấp thiết hiện nay như đã nêu trên đồng thời tỉnh Đồng Nai cũng đang phải tiến hành xây dựng đô thị theo hướng văn minh hiện đại mang tính công nghiệp hiện đại. Vì vậy, vấn đề cần được thực hiện ngay từ hôm nay là công tác quy hoạch mang tính chất tổng thể vùng, khu vực. Trên cơ sở đó tiến hành việc xây dựng từng khu vực, cho từng dự án đặc biệt là những dự án Xây dựng các khu dân cư, Khu tái định cư, khu phim trường Sachi Garden mang tính hiện đại, sắp xếp phân bổ lại các khu dân cư mang tính hiện đại hơn; xóa dần những khu nhà tự phát đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân hiện nay. Qua các vấn đề nêu trên rất dễ nhận thấy nhu cầu về đất ở cho dân cư trong khu vực, công nhân các khu phim trường Sachi Garden, xí nghiệp là hết sức cấp bách, thiết thực. Vì vậy việc xây dựng công trình khu phim trường Sachi Garden nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà cho thuê và dịch vụ tiệc cưới cho các đối tượng nói trên và đây cũng là một dự án mang lại hiệu quả kinh tế xã hội và có tính khả thi cao.

Vì vậy, việc đầu tư xây dựng khu phim trường Sachi Garden một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Đối với Nhà đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời cao. Như vậy, từ thực tiễn khách quan nêu trên có thể nói việc đầu tư xây dựng là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển của địa phương vừa đem lại lợi nhuận cho Nhà đầu tư. 

I.4.  Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế:

Những mặt thuận lợi - khó khăn: Dự án có các điều kiện thuận lợi và một số khó khăn cơ bản để xây dựng thành một khu phim trường Sachi Garden như sau:

Thuận lợi: Phát triển khu vực phù hợp với Quy hoạch chung. Vị trí địa lý có nhiều thuận lợi để hình thành khu ở, gần các trục đường giao thông huyết mạch, phục vụ tốt cho nhân dân trong khu vực. Nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn. Khuyến khích khai thác quỹ đất kém hiệu quả.

Khó khăn: Vốn đầu tư xây dựng công trình là rất lớn => Nhà đầu tư phải có một tiềm lực tài chính vững mạnh => khó khăn trong việc huy động nguồn vốn.

Kết luận: Tuy việc đầu tư Dự án Khu phim trường Sachi Garden có những thuận lợi và khó khăn nhất định nhưng việc đầu tư xây dựng là hết sức khả quan do nó phù hợp với quy hoạch định hướng phát triển của tỉnh Đồng Nai.

I.1.1. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan.

 Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình

- Giải pháp tổ hợp hình khối đơn giản nhưng hiện đại. Tỷ lệ các kết cấu trang trí mặt ngoài được cân nhắc kỹ để chọn các tỷ lệ phù hợp nhằm tạo nét duyên dáng cho công trình.

- Màu sắc chủ đạo là các tông màu sáng, kết hợp các điểm hoặc mảng nhấn đậm hoặc các diện ốp vật liệu với tỷ lệ thích hợp. Áp dụng các thủ pháp tạo tương phản khéo léo giữa vật liệu và vật liệu, giữa màu sắc và màu sắc ...sẽ gây hiệu quả mỹ quan cao cho công trình. Vật liệu hoàn thiện dự kiến chủ yếu là vật liệu địa phương.

 

 Giải pháp thiết kế không gian cảnh quan.

- Khu vực công viên được thiết kế phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cộng đồng và thư giãn. Khu cây xanh này vừa có tác dụng điều hòa không khí vừa tạo cảnh quan đẹp cho tổng thể công trình. Các tiểu cảnh như bồn nước, bồn cây, lối đi rải sỏi, thảm cỏ, ghế ngồi, chiếu sáng ngoài trời sẽ được thiết kế kỹ lưỡng để tạo hiệu quả cao về sử dụng cũng như về thẩm mỹ công trình.

- Trong quá trình thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan có cân nhắc đến việc áp dụng các tiêu chuẩn XD công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng.

I.1.2. Hạng mục nhà phim trường:

-       Quy mô thiết kế cho từng loại công trình như sau:

I.1.3. phim trường Sachi Garden:

 

Thông số nhà tại phim trường Sachi Garden
STT	TÊN HẠNG MỤC	THÔNG SỐ
1	Diện tích 1 sàn	100 - 150 m2
2	Tổng diện tích sàn	470m2
3	số căn	4
4	Tổng chiều cao	4,7m

 

I.1.  CÁC YÊU CẦU VỀ KỸ THUẬT

I.1.1. Phương án kết cấu:

Các tiêu chí mà công tác thiết kế kết cấu hướng tới, áp dụng cho công trình:

- Móng có độ tin cậy cao

- Bố trí hệ kết cấu phần thân hợp lý

- Tải gió tính toán phù hợp với bản đồ phân vùng áp lực gió

- Tải động đất (nếu có) tính toán phù hợp với dạng địa chất, địa hình

- Tính toán kết cấu đúng, đủ, kinh tế và phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế

- Cấu tạo kết cấu đúng, hợp lý và dễ dàng trong thi công

Tiêu chuẩn thiết kế - tài liệu sử dụng:

Tiêu chuẩn thiết kế:

-  TCVN 2737:1995 (Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế)

(Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió) (Kết cấu bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế)

- TCXD 229:1999

- TCVN 4470-2012

- TCXD 198:1997

- TCVN 205:1998

(Nhà cao tầng - Thiết kế kết cấu bê tông cốt thép) (Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế)

Chương trình tính toán

- Mô hình kết cấu công trình : ETABS 8.4.8

- Tính toán Móng - Sàn : SAFE 8.0.6 và EXCEL

- Thiết kế cốt thép cho các cấu kiện : EXCEL

- Tường bao che được xây bằng tấm thạch cao, vữa xi măng cát.

Kỹ thuật điện:

Ø Cơ sở để thiết kế:

Thiết kế cơ sở phần điện cho dự án khu phim trường Sachi Garden căn cứ vào các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn hiện hành như sau :

- Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo bên trong và bên ngoài các công trình xây dựng dân dụng - 30 TCXD16-86 và TCXDVN333 - 2005.

-  Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng 30 TCXD27- 1991.

-  Tiêu chuẩn lắp đặt cáp và dây điện cho các công trình công nghiệp TCXDVN 263-2002.

- Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị điện TCVN 4756 - 89.

- Tiêu chuẩn chống sét cho các công trình xây dựng 30TCXD 46-84.

Ø Giải pháp đặt cáp và dây dẫn điện trong công trình:

- Nhằm bảo đảm mục đích an toàn điện đối với công trình là nhà ở, đồng thời đáp ứng yêu cầu của Nhà đầu tư về kinh phí đầu tư cho công trình đã chọn loại cáp điện lõi đồng bọc cách điện XLPE/PVC, dây điện lõi đồng bọc PVC với độ cách điện 0,6/1KV .

- Toàn bộ cáp và dây dẫn nêu trên đối với các căn hộ hoặc phòng công cộng sẽ được luồn trong ống nhựa PVC cứng đặt ngầm tường hoặc trần. Riêng đối với cáp và dây dẫn của đường trục cấp điện thẳng đứng sẽ được đặt trong máng hộp tôn có nắp đậy được cố định dọc theo hộp kỹ thuật trong các phòng điện, còn các đường trục chính ở các tầng sẽ được bố trí trong máng hộp nhựa tự chống cháy của SP cố định men theo tường. Trong các phòng để dẫn điện đến đèn, quạt dùng dây dẫn PVC (1x1,5), đến ổ cắm dùng dây PVC (1x2,5), đến bình nước nóng dùng dây PVC ( 1x4 ). Tất cả các cáp dây dẫn đều phải luồn trong ống PVC đặt ngầm tường hoặc trần. Vì vậy cần phải tiến hành đặt ống với dây mồi ngay sau khi buộc xong thép của sàn. Giải pháp đặt ống PVC cứng để bảo hộ dây điện có ưu điểm nếu xảy ra sự cố cháy chập dây có thể tiến hành thay thế dây mới được.

Ø Giải pháp chiếu sáng cho công trình:

-  Việc tính chọn số lượng đèn và bố trí đèn tuân theo quy định trong Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo hiện hành 20TCN 16-86.

- Để phòng khi xảy ra sự cố mất điện lưới tại các cầu thang, sảnh tầng có tính đến chiếu sáng sự cố bằng các đèn đáp ứng nhanh và chiếu sáng thoát hiểm bằng các đèn EXIT.

- Để điều khiển ánh sáng trong các phòng đã thiết kế các công tắc đơn, đôi hoặc ba đặt ở độ cao 1,25m tính từ cốt lát sàn, còn ổ cắm đặt ở độ cao 0,4m. Với độ cao nêu trên sẽ thuận tiện cho cả người tàn tật ngồi trên xe lăn có thể điều khiển ánh sáng trong các căn hộ hoặc ở các nơi công cộng ví dụ như cầu thang, hành lang .v.v...

Ø Giải pháp bảo vệ hệ thống điện công trình:

-  Hệ thống điện trong công trình được bảo vệ theo nguyên lý chọn lọc và phân cấp theo từng tầng. Trong các căn hộ phụ tải điện sẽ được bảo vệ riêng độc lập bằng các áp tô mát 1 cực đối với ánh sáng, ổ cắm, bình nước nóng và điều hoà không khí (tạm tính ) để nếu xảy ra sự cố ở một trong các phụ tải điện nêu trên thì áp tô mát sẽ cắt điện loại phụ tải điện bị sự cố ra khỏi hệ thống điện trong căn hộ.

- Để đáp ứng yêu cầu về kinh doanh điện của Công ty điện lực tại các căn hộ đều được thiết kế lắp đặt công tơ đo đếm điện năng để tính số điện năng đã tiêu thụ của mỗi căn hộ. Tất cả các hộp bảng công tơ điện đều được đặt tập trung ở phòng điện ở mỗi tầng và có khoá bảo vệ riêng do bên Quản lý điện (Chi nhánh điện ) giữ chìa khoá. Với giải pháp đặt bảng công tơ nêu trên sẽ thuận tiện cho cả bên bán điện là Công ty điện lực có thể chống được tổn thất điện năng, đồng thời có thể chủ động sửa chữa bảo dưỡng định kỳ hệ thống cấp điện. Còn bên phía mua điện có thể kiểm tra số điện năng đã tiêu thụ của căn hộ mình khi nhìn lên chỉ số của công tơ điện.

- Khi thi công đặt công tắc, ổ cắm tủ bảng điện tuân theo qui định cụ thể sau :

- Ổ cắm đặt ở độ cao 0,4 mét so với cốt lát sàn.

- Công tắc đặt ở độ cao 1,25 mét so với cốt lát sàn.

-  Hộp bảng điện tầng đặt ở độ cao 1,3 mét so với cốt lát sàn, đặt âm tường.

- Nhằm mục đích cấp đồng bộ máy bơm với thiết bị điều khiển lưu ý bên thi công đặt mua các máy bơm cấp nước cùng với bảng điều khiển máy bơm.

Xem thêm hồ sơ Dự án đầu tư khu phim trường kết hợp du lịch sinh thái, thiết kế quy hoạch dự án phim trường cổ trang và dự án khu đô thị kết hợp phim trường, quy trinh xin phê duyệt dự án đầu tư khu phim trường.