Cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu dưới tán rừng: điều kiện, hồ sơ và thủ tục năm 2026

Cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu đang mở ra hướng phát triển kinh tế lâm nghiệp gắn với khai thác bền vững tài nguyên rừng. Thông qua việc trồng các loài cây dược liệu phù hợp dưới tán rừng, doanh nghiệp có thể phát triển vùng nguyên liệu, nâng cao giá trị kinh tế trên diện tích rừng hiện có và góp phần bảo vệ hệ sinh thái tự nhiên.

Tuy nhiên, không phải khu vực rừng nào cũng được phép trồng dược liệu hoặc cho thuê môi trường rừng. Hoạt động này phải đáp ứng các điều kiện về loại rừng, chủ thể quản lý, danh mục cây dược liệu, phương án kỹ thuật và trách nhiệm bảo vệ rừng.

Đặc biệt, Nghị định số 183/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, đã bổ sung những quy định riêng về nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất.

Vậy điều kiện cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu là gì, hồ sơ cần chuẩn bị ra sao, tiền thuê được tính như thế nào và nhà đầu tư phải thực hiện những thủ tục gì? Bài viết dưới đây phân tích các quy định áp dụng trong năm 2026 và hướng dẫn những nội dung quan trọng khi nghiên cứu, lập phương án đầu tư.

1. Cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu là gì?

Trước khi triển khai phương án đầu tư, nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất pháp lý của việc cho thuê môi trường rừng. Đây là hình thức khai thác giá trị dịch vụ của môi trường rừng, không phải hoạt động thuê đất nông nghiệp thông thường và không đồng nghĩa với việc được tự do thay đổi hiện trạng rừng.

1.1. Khái niệm và đặc điểm

Cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu là hình thức chủ rừng có quyền cho thuê theo quy định ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân để thực hiện hoạt động nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong phạm vi được phép, trên cơ sở phương án đã được phê duyệt.

Mô hình này tận dụng những điều kiện sinh thái đặc trưng của rừng như độ che phủ, ánh sáng tán xạ, độ ẩm, đất và vi khí hậu để phát triển các loài cây dược liệu phù hợp.

Một số cây có thể được nghiên cứu về khả năng thích nghi gồm ba kích, sa nhân, đinh lăng, khôi nhung hoặc các loài dược liệu có giá trị kinh tế khác. Tuy nhiên, việc lựa chọn phải căn cứ danh mục dược liệu được phép, điều kiện sinh thái và phương án được phê duyệt; không mặc nhiên được trồng chỉ vì cây có giá trị thương mại.

Hoạt động trồng dược liệu dưới tán rừng phải gắn với trách nhiệm duy trì diện tích rừng, chất lượng rừng và khả năng tái sinh tự nhiên.

1.2. Phân biệt thuê môi trường rừng và thuê đất rừng

Mặc dù đều liên quan đến tài nguyên rừng, hai hình thức có bản chất pháp lý khác nhau.

Tiêu chí	Thuê môi trường rừng	Thuê đất rừng
Bản chất	Sử dụng môi trường rừng để thực hiện hoạt động được phép	Thuê đất theo pháp luật đất đai
Cơ sở pháp lý trực tiếp	Pháp luật lâm nghiệp và hợp đồng thuê môi trường rừng	Pháp luật đất đai và các thủ tục tương ứng
Quyền sử dụng đất	Không tự động phát sinh quyền sử dụng đất	Được xác định theo hình thức thuê đất
Hoạt động được thực hiện	Theo phương án được duyệt và hợp đồng	Theo mục đích sử dụng đất và quy định liên quan
Quyền xây dựng công trình	Không mặc nhiên được xây dựng	Phụ thuộc mục đích sử dụng đất và pháp luật xây dựng
Nghĩa vụ bảo vệ rừng	Bắt buộc theo quy định và hợp đồng	Theo loại đất, loại rừng và nghĩa vụ tương ứng

Như vậy, doanh nghiệp được thuê môi trường rừng để trồng dược liệu không được tự ý chuyển mục đích sử dụng rừng, xây nhà xưởng, mở đường hoặc khai thác cây rừng ngoài phạm vi cho phép.

2. Căn cứ pháp lý về cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu năm 2026

Hoạt động nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật lâm nghiệp và những quy định về đất đai, đầu tư, bảo vệ môi trường.

2.1. Các văn bản pháp luật cần áp dụng

Những căn cứ pháp lý chính gồm:

• Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 ngày 15/11/2017, được sửa đổi, bổ sung bởi các văn bản liên quan, trong đó có Luật số 146/2025/QH15.

• Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16/11/2018 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp.

• Nghị định số 183/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025, bổ sung Mục 4a về nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu trong rừng.

• Nghị định số 42/2026/NĐ-CP ngày 26/01/2026, sửa đổi, bổ sung các quy định trong lĩnh vực lâm nghiệp và kiểm lâm.

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các văn bản sửa đổi, bổ sung.

• Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 146/2025/QH15 và các văn bản liên quan.

• Nghị định số 08/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 05/2025/NĐ-CP và Nghị định số 48/2026/NĐ-CP.

• Pháp luật hiện hành về đầu tư, xây dựng, trồng trọt, đa dạng sinh học và quản lý các loài thực vật rừng nguy cấp, quý, hiếm.

Trong đó, các quy định chuyên ngành quan trọng nhất cần nghiên cứu là Điều 32a đến Điều 32g của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP, theo nội dung được bổ sung bởi Nghị định số 183/2025/NĐ-CP và những sửa đổi có liên quan.

2.2. Nguyên tắc trồng dược liệu trong rừng

Theo Điều 32a, hoạt động nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng phải bảo đảm các nguyên tắc:

• Duy trì diện tích, chất lượng rừng, diễn thế tự nhiên và mục đích sử dụng của khu rừng.

• Không làm mất quyền sở hữu của Nhà nước đối với tài nguyên rừng thuộc sở hữu toàn dân.

• Lựa chọn loài dược liệu phù hợp điều kiện sinh thái và thuộc danh mục theo quy định.

• Không lợi dụng hoạt động trồng dược liệu để thu hoạch cây dược liệu tự nhiên trong rừng.

• Vận chuyển sản phẩm sau thu hoạch ra khỏi rừng.

• Không ngâm, ủ, sấy, bảo quản và chế biến cây dược liệu trong rừng.

• Thực hiện các quy định chuyên ngành đối với loài dược liệu thuộc nhóm nguy cấp, quý, hiếm.

Đây là những nguyên tắc bắt buộc, ảnh hưởng trực tiếp đến phương án trồng, tổ chức thu hoạch, vận chuyển và bố trí cơ sở chế biến.

2.3. Chủ thể được cho thuê và được thuê môi trường rừng

Theo Điều 32b, hình thức thực hiện hoạt động trồng dược liệu trong rừng phụ thuộc vào loại rừng và tư cách chủ rừng.

Đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ:

Chủ rừng là tổ chức được tự tổ chức thực hiện, hợp tác, liên kết hoặc cho tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Chủ rừng là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được tự thực hiện hoặc hợp tác, liên kết theo điều kiện pháp luật, không mặc nhiên áp dụng cơ chế cho thuê của chủ rừng là tổ chức.

Đối với rừng sản xuất:

Chủ rừng là tổ chức quản lý rừng sản xuất thuộc phạm vi quy định có thể tự tổ chức, hợp tác, liên doanh, liên kết hoặc cho thuê môi trường rừng.

Trường hợp rừng sản xuất là rừng trồng do chủ rừng tự đầu tư, hoạt động trồng dược liệu được xem xét theo cơ chế riêng, nhưng vẫn phải bảo đảm không thay đổi mục đích sử dụng rừng.

Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý: người nhận khoán bảo vệ rừng không đương nhiên là chủ rừng có quyền ký hợp đồng cho thuê môi trường rừng.

2.4. Những khu vực không được phép hoặc bị hạn chế trồng dược liệu

Pháp luật quy định các khu vực không được tổ chức hoạt động nuôi, trồng phát triển và thu hoạch dược liệu hoặc chỉ được xem xét theo điều kiện đặc biệt.

Các khu vực cần lưu ý gồm:

• Phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phân khu phục hồi sinh thái thuộc vườn quốc gia, khu dự trữ thiên nhiên, khu bảo tồn loài – sinh cảnh.

• Rừng phòng hộ đầu nguồn có độ dốc trên 30°.

• Những vùng bờ biển bị xói lở thuộc rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển.

Riêng đối với rừng phòng hộ đầu nguồn có độ dốc trên 30°, pháp luật có quy định cơ chế xem xét đối với trường hợp được đánh giá chi tiết về an toàn và khả năng phòng hộ, sau đó được Chủ tịch UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi phê duyệt phương án.

Vì vậy, cần kiểm tra bản đồ hiện trạng rừng, phân khu chức năng, độ dốc địa hình và điều kiện phòng hộ trước khi lựa chọn địa điểm đầu tư.

3. Điều kiện triển khai dự án trồng dược liệu dưới tán rừng

Để triển khai dự án có tính khả thi, nhà đầu tư phải đánh giá đồng thời điều kiện pháp lý của khu rừng, khả năng thích nghi của cây dược liệu và các nguồn lực phục vụ sản xuất.

3.1. Điều kiện về loại rừng và hiện trạng rừng

Trước khi xây dựng phương án, cần khảo sát và xác định:

• Vị trí, diện tích, ranh giới khu vực dự kiến thuê.

• Loại rừng và chủ thể quản lý.

• Hiện trạng rừng, trữ lượng, chất lượng và độ che phủ.

• Thành phần loài cây hiện hữu và khả năng tái sinh tự nhiên.

• Địa hình, độ dốc, điều kiện đất và nguồn nước.

• Phân khu chức năng, những khu vực bị hạn chế hoạt động.

• Hiện trạng giao khoán, hợp đồng quản lý và sử dụng rừng.

• Khả năng tiếp cận, vận chuyển giống, vật tư và sản phẩm.

Đối với các khu rừng tự nhiên, phương án phải ưu tiên bảo vệ cấu trúc rừng, không can thiệp làm suy giảm chất lượng rừng nhằm mở rộng diện tích trồng.

3.2. Điều kiện về cây dược liệu

Theo Điều 32a, loài dược liệu nuôi, trồng trong rừng phải phù hợp điều kiện lập địa và thuộc danh mục cây dược liệu có giá trị y tế, kinh tế cao do Bộ trưởng Bộ Y tế ban hành hoặc các cây dược liệu khác có giá trị tại địa phương do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.

Khi lập phương án, cần xác định:

• Tên khoa học và đặc điểm sinh học của cây.

• Nguồn gốc, chất lượng và phương pháp nhân giống.

• Yêu cầu ánh sáng, độ ẩm, nhiệt độ và đất.

• Mật độ, khoảng cách và phương thức trồng.

• Chu kỳ sinh trưởng, thời gian bắt đầu thu hoạch.

• Phương pháp chăm sóc, kiểm soát sâu bệnh.

• Sản lượng dự kiến và phương án tiêu thụ sản phẩm.

Đối với các loài dược liệu nguy cấp, quý, hiếm, nhà đầu tư phải tiếp tục kiểm tra các quy định riêng về nguồn gốc giống, quản lý cơ sở trồng và khai thác, thương mại.

3.3. Điều kiện về năng lực và nguồn vốn đầu tư

Dự án trồng dược liệu có đặc điểm chi phí đầu tư ban đầu phát sinh trước, trong khi doanh thu có thể chỉ hình thành sau nhiều năm.

Do đó, doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn vốn đáp ứng quá trình trồng, chăm sóc, bảo vệ và thu hoạch.

Phương án tài chính cần làm rõ vốn tự có, vốn vay, khả năng huy động vốn, chi phí vận hành và nguồn tiền duy trì hoạt động trong những năm chưa có doanh thu.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn đối tác cung cấp giống, chuyên gia kỹ thuật, cơ sở thu mua và chế biến sẽ góp phần giảm rủi ro về chất lượng sản phẩm và thị trường tiêu thụ.

4. Các mô hình đầu tư trồng dược liệu trong rừng

Mỗi loại rừng có chức năng quản lý và giới hạn sử dụng khác nhau. Do đó, doanh nghiệp cần lựa chọn mô hình phù hợp với điều kiện sinh thái và quy định pháp luật, thay vì áp dụng một phương án canh tác chung cho tất cả các khu vực.

4.1. Trồng dược liệu dưới tán rừng đặc dụng

Đối với những khu vực rừng đặc dụng được phép tổ chức hoạt động trồng dược liệu, phương thức trồng phải bảo đảm phù hợp với yêu cầu bảo tồn.

Theo Điều 32c Nghị định số 156/2018/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định số 183/2025/NĐ-CP, cây dược liệu được trồng phân tán hoặc theo đám, bảo đảm phân bố đều trên lô rừng.

Tổng diện tích trồng dược liệu không vượt quá một phần ba diện tích lô rừng trong phạm vi áp dụng quy định này.

Ví dụ, đối với lô rừng đặc dụng có diện tích 30 ha thuộc khu vực được phép trồng dược liệu, diện tích trồng tối đa theo tỷ lệ một phần ba là 10 ha.

Tuy nhiên, mức 10 ha chỉ là giới hạn tính toán theo tỷ lệ. Diện tích thực tế được phép triển khai còn phụ thuộc hiện trạng rừng, phương án được phê duyệt và điều kiện quản lý cụ thể.

4.2. Trồng dược liệu trong rừng phòng hộ và rừng sản xuất

Đối với rừng phòng hộ và rừng sản xuất, phương thức trồng dược liệu được xác định theo quy định về sản xuất lâm, nông, ngư nghiệp kết hợp tại Điều 25 và Điều 30 của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP cùng các nội dung sửa đổi, bổ sung.

Nhà đầu tư cần lựa chọn mật độ và phương thức trồng phù hợp với điều kiện sinh thái, không làm suy giảm chức năng phòng hộ và chất lượng rừng.

Đối với rừng phòng hộ đầu nguồn, cần đặc biệt chú trọng khả năng giữ đất, giữ nước, hạn chế xói mòn và bảo vệ thảm thực vật.

4.3. Trồng dược liệu kết hợp bảo vệ và phát triển rừng

Đây là mô hình tổ chức sản xuất gắn với việc duy trì chất lượng rừng và nâng cao giá trị kinh tế của lâm sản ngoài gỗ.

Hoạt động trồng, chăm sóc và thu hoạch được tổ chức theo chu kỳ, đồng thời phối hợp với chủ rừng trong công tác tuần tra, giám sát hiện trạng, phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ hệ sinh thái.

Phương án cần nghiên cứu tính toán sản lượng phù hợp với sức chịu tải của khu rừng và có biện pháp phục hồi tại các vị trí bị tác động sau thu hoạch.

4.4. Kết hợp trồng dược liệu với du lịch sinh thái

Một số khu vực có điều kiện cảnh quan, giao thông và khả năng tiếp cận thuận lợi có thể nghiên cứu kết hợp vùng trồng dược liệu với hoạt động giới thiệu sản phẩm, giáo dục môi trường và trải nghiệm thiên nhiên.

Tuy nhiên, trồng dược liệu trong rừng và du lịch sinh thái là hai hoạt động có điều kiện pháp lý riêng.

Việc có hợp đồng thuê môi trường rừng để trồng dược liệu không đồng nghĩa với quyền xây dựng bungalow, nhà hàng hoặc tổ chức các dịch vụ du lịch.

Nếu phát triển hoạt động du lịch sinh thái, nhà đầu tư phải thực hiện đầy đủ các yêu cầu về đề án, phương án, hợp đồng và thủ tục pháp lý áp dụng cho hoạt động đó.

5. Thủ tục cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu năm 2026

Thủ tục thuê môi trường rừng để trồng dược liệu được thực hiện trên cơ sở phương án đã được phê duyệt và quy trình công khai lựa chọn bên thuê. Trong đó, cần phân biệt hồ sơ do chủ rừng lập với hồ sơ đăng ký tham gia lựa chọn của doanh nghiệp.

Bước 1. Khảo sát và xác định khu vực dự kiến thuê

Nhà đầu tư cần phối hợp với chủ rừng để tìm hiểu thông tin về loại rừng, diện tích, tình trạng pháp lý, hiện trạng tài nguyên và khả năng bố trí cây dược liệu.

Các tài liệu cần kiểm tra gồm hồ sơ giao rừng, bản đồ hiện trạng rừng, phương án quản lý rừng bền vững, thông tin quy hoạch và các hợp đồng liên quan nếu có.

Mục tiêu của bước này là xác định khu vực có đủ điều kiện pháp lý và sinh thái trước khi bố trí nguồn vốn lập dự án.

Bước 2. Lập phương án nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu

Đối với chủ rừng là tổ chức, phương án được lập theo Mẫu số 02 tại Phụ lục IB ban hành kèm theo Nghị định số 183/2025/NĐ-CP.

Nội dung phương án gồm:

• Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội của khu vực.

• Hiện trạng diện tích, trữ lượng và chất lượng rừng.

• Mục tiêu, phạm vi và quy mô trồng dược liệu.

• Danh mục loài cây, diện tích và mật độ trồng.

• Phương thức trồng, chăm sóc và thu hoạch.

• Luân kỳ chuyển đổi vị trí trồng khi thuộc trường hợp áp dụng.

• Hình thức tổ chức thực hiện.

• Giải pháp bảo vệ, phát triển và phục hồi rừng.

• Kế hoạch thực hiện, kiểm tra và giám sát.

Phương án phải thể hiện rõ ranh giới, địa điểm và diện tích thực hiện trên các bản đồ theo quy định.

Bước 3. Thẩm định và phê duyệt phương án

Theo Điều 32đ, đối với chủ rừng là tổ chức, hồ sơ trình phê duyệt phương án gồm các thành phần chủ yếu:

Bảng 1. Thành phần hồ sơ phê duyệt phương án trồng dược liệu

STT	Thành phần hồ sơ	Căn cứ biểu mẫu
1	Tờ trình đề nghị phê duyệt phương án	Mẫu số 01
2	Phương án nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu	Mẫu số 02
3	Bản đồ hiện trạng rừng	Theo yêu cầu kỹ thuật
4	Bản đồ khu vực trồng dược liệu	Theo yêu cầu kỹ thuật
5	Tài liệu liên quan khác	Theo trường hợp áp dụng

Thẩm quyền tiếp nhận, tổ chức thẩm định và phê duyệt được xác định theo loại chủ rừng, cơ quan quản lý và các quy định phân quyền hiện hành.

Đối với chủ rừng là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, áp dụng phương án và thủ tục tương ứng tại Điều 32e, không sử dụng toàn bộ quy trình của chủ rừng là tổ chức.

Bước 4. Công khai thông tin lựa chọn bên thuê

Theo Điều 32g, chủ rừng là tổ chức thực hiện công khai thông tin cho thuê môi trường rừng trong thời gian tối thiểu 30 ngày theo các hình thức được quy định.

Thông tin công bố gồm vị trí, diện tích dự kiến thuê, phương án được phê duyệt, yêu cầu kỹ thuật và các điều kiện tham gia.

Nhà đầu tư căn cứ thông báo để chuẩn bị hồ sơ đăng ký và đề xuất phương án kinh doanh.

Bước 5. Lập hồ sơ đăng ký tham gia lựa chọn

Hồ sơ đăng ký của doanh nghiệp cần đáp ứng yêu cầu trong hồ sơ kỹ thuật do chủ rừng công bố.

Bảng 2. Hồ sơ đăng ký thuê môi trường rừng trồng dược liệu

STT	Nhóm hồ sơ	Nội dung chủ yếu
1	Hồ sơ pháp lý	Thông tin doanh nghiệp hoặc cá nhân đăng ký
2	Hồ sơ năng lực	Kinh nghiệm, nhân sự, khả năng tổ chức sản xuất
3	Phương án kỹ thuật	Loài cây, mật độ, phương thức trồng, thu hoạch
4	Phương án kinh doanh	Sản lượng, thị trường, giá bán và đầu ra
5	Phương án tài chính	Tổng vốn, nguồn vốn, doanh thu và chi phí
6	Đề xuất tiền thuê	Tỷ lệ doanh thu và giá trị tuyệt đối
7	Phương án bảo vệ rừng	Bảo vệ, phòng cháy, chữa cháy, giám sát
8	Tiến độ thực hiện	Các giai đoạn trồng, chăm sóc, thu hoạch
9	Phương án xử lý tài sản	Xử lý tài sản, công trình hợp pháp nếu có
10	Tài liệu khác	Theo hồ sơ kỹ thuật lựa chọn bên thuê

Bảng trên là danh mục tham khảo phục vụ chuẩn bị hồ sơ. Thành phần chính thức phải đối chiếu với yêu cầu công bố của chủ rừng.

Bước 6. Đánh giá, lựa chọn và ký hợp đồng

Chủ rừng đánh giá hồ sơ đăng ký trên cơ sở những tiêu chí đã được phê duyệt và công bố.

Trường hợp có từ hai tổ chức, cá nhân đủ điều kiện trở lên, bên thuê được lựa chọn theo kết quả đánh giá, trong đó giá thuê là một tiêu chí.

Nếu chỉ có một tổ chức, cá nhân đáp ứng yêu cầu, chủ rừng tổ chức đàm phán theo quy định.

Sau khi hoàn thành lựa chọn, các bên ký hợp đồng thuê môi trường rừng theo Mẫu số 09 tại Phụ lục IB.

Trước khi ký hợp đồng, chủ rừng thực hiện kiểm kê hiện trạng rừng để có căn cứ quản lý, bàn giao và giám sát.

Bước 7. Tổ chức trồng, chăm sóc và thu hoạch dược liệu

Sau khi hợp đồng có hiệu lực và những điều kiện pháp lý cần thiết đã hoàn thành, bên thuê tổ chức hoạt động sản xuất theo phương án được phê duyệt.

Các nội dung kỹ thuật cần được kiểm soát gồm nguồn giống, mật độ trồng, chăm sóc, bảo vệ rừng, sản lượng và tiến độ thu hoạch.

Đặc biệt, trước khi thu hoạch cây dược liệu, chủ rừng hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện phải gửi Phiếu thông tin thu hoạch cây dược liệu theo Mẫu số 08 tại Phụ lục IB đến cơ quan kiểm lâm sở tại theo quy định.

Sản phẩm sau thu hoạch phải được vận chuyển ra khỏi rừng; không được ngâm, ủ, sấy, bảo quản hoặc chế biến ngay trong rừng.

6. Chi phí đầu tư dự án trồng dược liệu dưới tán rừng

Chi phí đầu tư dự án trồng dược liệu phụ thuộc vào diện tích, loại cây, điều kiện địa hình, phương thức canh tác và chu kỳ thu hoạch. Ngoài vốn đầu tư sản xuất, doanh nghiệp cần dự trù tiền thuê môi trường rừng, chi phí bảo vệ rừng và nguồn vốn duy trì hoạt động trong giai đoạn chưa có doanh thu.

6.1. Chi phí khảo sát và lập phương án

Nhóm chi phí này thường gồm khảo sát hiện trạng, đo đạc ranh giới, thu thập bản đồ, đánh giá điều kiện tự nhiên, lựa chọn loài dược liệu và lập hồ sơ kỹ thuật.

Đối với khu vực địa hình phức tạp hoặc rừng tự nhiên, công tác khảo sát phải được tổ chức cẩn trọng nhằm hạn chế tác động đến hệ sinh thái.

Ngoài ra, cần tính chi phí tư vấn pháp lý, xây dựng phương án kinh doanh và phân tích tài chính.

6.2. Tiền thuê môi trường rừng trồng dược liệu

Theo Điều 32g, giá thuê môi trường rừng để nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu không thấp hơn 5% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Công thức xác định:

Tiền thuê theo doanh thu = Tổng doanh thu thuộc phạm vi thuê × Tỷ lệ giá thuê.

Giá thuê đề xuất phải được quy đổi thành số tiền cụ thể để chủ rừng đánh giá và ghi trong hợp đồng.

Nếu số tiền được tính theo doanh thu thực tế thấp hơn mức tiền tuyệt đối đã ghi trong hợp đồng, bên thuê vẫn phải thanh toán tối thiểu bằng mức tiền đã thỏa thuận.

Bảng 3. Ví dụ minh họa tính tiền thuê môi trường rừng

Doanh thu năm	Tiền thuê theo tỷ lệ 5%	Tiền thuê theo tỷ lệ 6%
1 tỷ đồng	50 triệu đồng	60 triệu đồng
2 tỷ đồng	100 triệu đồng	120 triệu đồng
3 tỷ đồng	150 triệu đồng	180 triệu đồng
5 tỷ đồng	250 triệu đồng	300 triệu đồng
10 tỷ đồng	500 triệu đồng	600 triệu đồng

Bảng là ví dụ tính toán giả định, không phải giá thuê thực tế của một khu rừng hoặc hợp đồng cụ thể.

Theo quy định, tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng để trồng dược liệu thuộc trường hợp này không phải chi trả thêm tiền dịch vụ môi trường rừng đối với diện tích đã thuê.

6.3. Thời hạn thuê môi trường rừng

Thời gian thuê được xác định phù hợp với chu kỳ cây trồng, nhưng không quá 10 năm.

Khi kết thúc thời hạn, nếu bên thuê thực hiện đúng hợp đồng và có nhu cầu tiếp tục, chủ rừng xem xét gia hạn theo chu kỳ cây trồng.

Thời gian kéo dài không quá hai phần ba thời gian thuê lần đầu.

Ví dụ, nếu hợp đồng thuê ban đầu có thời hạn 9 năm thì thời gian gia hạn được xem xét tối đa là 6 năm.

Việc gia hạn không mặc nhiên được chấp thuận mà phải đáp ứng các điều kiện áp dụng tại thời điểm xem xét.

6.4. Chi phí giống, trồng và chăm sóc

Đây là nhóm chi phí trực tiếp tạo ra sản phẩm, bao gồm:

• Mua cây giống hoặc hạt giống.

• Vận chuyển giống, vật tư và công cụ.

• Nhân công chuẩn bị vị trí trồng theo phương án.

• Nhân công trồng, chăm sóc và quản lý.

• Phân bón, vật tư được phép sử dụng.

• Phòng trừ sâu bệnh và kiểm soát dịch hại.

• Thu hoạch, phân loại và vận chuyển sản phẩm ra khỏi rừng.

Đối với các loài dược liệu có chu kỳ sinh trưởng dài, chi phí chăm sóc tích lũy có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn đầu tư.

6.5. Chi phí bảo vệ rừng và quản lý dự án

Khoản chi này gồm tuần tra, phòng cháy, chữa cháy rừng, giám sát diễn biến rừng, quản lý lao động, theo dõi chất lượng cây trồng và phối hợp với chủ rừng.

Nhà đầu tư cần tính chi phí quản lý và bảo vệ rừng trong toàn bộ thời hạn hợp đồng, thay vì chỉ bố trí kinh phí trong giai đoạn đầu tư ban đầu.

6.6. Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính

Đối với dự án trồng dược liệu, hiệu quả tài chính cần được phân tích theo toàn bộ chu kỳ sản xuất.

Những chỉ tiêu quan trọng gồm tổng vốn đầu tư, doanh thu, chi phí, lợi nhuận, dòng tiền, thời gian hoàn vốn, NPV và IRR.

Nên xây dựng ít nhất ba kịch bản: cơ sở, thuận lợi và bất lợi nhằm đánh giá ảnh hưởng của biến động sản lượng, giá bán, chi phí nhân công và thời điểm thu hoạch.

Bảng 4. Cơ cấu chi phí cần đưa vào mô hình tài chính

STT	Nhóm chi phí	Cơ sở xác định
1	Khảo sát và lập phương án	Khối lượng khảo sát, hồ sơ tư vấn
2	Tiền thuê môi trường rừng	Doanh thu và mức thuê hợp đồng
3	Giống và vật tư	Loài cây, mật độ và diện tích trồng
4	Nhân công	Nhu cầu lao động và chu kỳ chăm sóc
5	Bảo vệ rừng	Phương án quản lý, phòng cháy, chữa cháy
6	Thu hoạch, vận chuyển	Sản lượng và điều kiện địa hình
7	Quản lý, tiêu thụ	Nhân sự quản lý, thị trường và logistics
8	Dự phòng	Rủi ro thời tiết, dịch bệnh, giá cả
9	Vốn lưu động	Nhu cầu duy trì trước khi có doanh thu

Bảng là khung lập dự toán tham khảo. Các mức chi phí cụ thể phải được xác định theo kết quả khảo sát, báo giá, phương án canh tác và điều kiện của từng dự án.

7. Nghĩa vụ về ĐTM, giấy phép môi trường và đăng ký môi trường

Ngoài các thủ tục lâm nghiệp, dự án trồng dược liệu dưới tán rừng còn cần được rà soát theo pháp luật về bảo vệ môi trường. Không phải mọi dự án đều bắt buộc lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, nhưng việc thuê môi trường rừng cũng không đồng nghĩa với được miễn toàn bộ nghĩa vụ môi trường.

7.1. Khi nào phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường?

Nghĩa vụ lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) phụ thuộc vào việc phân loại dự án theo Luật Bảo vệ môi trường và các nghị định hướng dẫn hiện hành.

Những yếu tố cần xem xét gồm:

• Nhóm dự án đầu tư.

• Quy mô, diện tích, công suất hoạt động.

• Vị trí thực hiện và yếu tố nhạy cảm về môi trường.

• Loại rừng và đặc điểm tài nguyên sinh thái.

• Các hạng mục phụ trợ, hoạt động phát sinh chất thải.

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, rừng hoặc hoạt động khác nếu có.

Do đó, không nên kết luận một dự án phải lập ĐTM chỉ dựa vào diện tích trồng dược liệu.

7.2. Khi nào phải có giấy phép môi trường?

Giấy phép môi trường được xác định theo đối tượng phải cấp phép và đặc điểm nguồn thải phát sinh từ dự án.

Nếu dự án chỉ thực hiện hoạt động trồng, chăm sóc và thu hoạch cây dược liệu, cần xác định thực tế nguồn thải và đối chiếu tiêu chí pháp luật.

Trường hợp doanh nghiệp dự kiến xây dựng cơ sở sơ chế, kho bảo quản hoặc nhà máy chế biến bên ngoài rừng, những hạng mục này phải được đánh giá riêng về quy mô, công suất và nghĩa vụ môi trường.

7.3. Khi nào phải đăng ký môi trường?

Dự án không thuộc đối tượng phải có giấy phép môi trường nhưng phát sinh chất thải có thể thuộc diện đăng ký môi trường, trừ trường hợp được miễn theo quy định.

Nhà đầu tư cần rà soát nguồn nước thải, chất thải sinh hoạt, chất thải từ hoạt động sản xuất, hóa chất và vật tư sử dụng trong quá trình canh tác.

Lưu ý: Hoàn thành phương án trồng dược liệu hoặc ký hợp đồng thuê môi trường rừng không thay thế thủ tục ĐTM, giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường nếu dự án thuộc đối tượng phải thực hiện.

8. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi thuê môi trường rừng trồng dược liệu

Dù có tiềm năng phát triển kinh tế, mô hình trồng dược liệu dưới tán rừng vẫn tiềm ẩn rủi ro về pháp lý, tổ chức sản xuất và hiệu quả tài chính.

8.1. Ký hợp đồng với đơn vị không có quyền cho thuê

Đây là rủi ro có thể ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình đầu tư.

Trước khi ký kết, doanh nghiệp cần xác minh tư cách chủ rừng, hồ sơ quản lý, phạm vi diện tích và thẩm quyền cho thuê.

Không nên giao tiền đặt cọc hoặc triển khai đầu tư khi chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý.

8.2. Trồng sai loài cây hoặc vượt diện tích được phép

Việc tự ý thay đổi loài dược liệu, mật độ, khu vực hoặc phương thức trồng có thể làm phương án không còn phù hợp với nội dung được phê duyệt.

Khi phát sinh thay đổi thuộc trường hợp phải điều chỉnh phương án, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục điều chỉnh trước khi triển khai.

8.3. Xây dựng công trình và chế biến dược liệu trái quy định

Hợp đồng thuê môi trường rừng để trồng dược liệu không mặc nhiên cho phép xây nhà xưởng, kho bảo quản hoặc cơ sở chế biến trong rừng.

Đặc biệt, pháp luật quy định sản phẩm dược liệu sau thu hoạch phải được vận chuyển ra khỏi rừng và không được ngâm, ủ, sấy, bảo quản hoặc chế biến trong rừng.

Doanh nghiệp có nhu cầu phát triển chuỗi giá trị cần nghiên cứu bố trí cơ sở sơ chế, chế biến tại địa điểm hợp pháp bên ngoài khu vực rừng.

8.4. Không triển khai theo tiến độ hợp đồng

Theo quy định liên quan tại Nghị định số 183/2025/NĐ-CP, sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, nếu tổ chức, cá nhân không triển khai thực hiện, chủ rừng xem xét chấm dứt hợp đồng.

Các trường hợp ngoại lệ có thể bao gồm thiên tai, dịch bệnh, trở ngại khách quan trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý hoặc sự kiện bất khả kháng theo quy định và thỏa thuận.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp cần chuẩn bị kế hoạch triển khai thực tế, bảo đảm nguồn vốn, nhân lực và thời điểm bắt đầu hoạt động.

9. Kinh nghiệm lập phương án đầu tư trồng dược liệu dưới tán rừng

Để hạn chế rủi ro và nâng cao khả năng triển khai, phương án đầu tư cần được xây dựng trên cơ sở dữ liệu hiện trạng rừng, quy định pháp luật và khả năng tiêu thụ sản phẩm.

9.1. Kiểm tra pháp lý trước khi lựa chọn địa điểm

Cần xác định chính xác chủ rừng, loại rừng, quy hoạch, phân khu chức năng và các điều kiện sử dụng môi trường rừng.

Đây là cơ sở để quyết định có tiếp tục đầu tư khảo sát, thiết kế phương án hay không.

9.2. Lựa chọn dược liệu phù hợp với điều kiện sinh thái

Loài cây phải đáp ứng yêu cầu pháp lý và sinh thái, đồng thời có thị trường tiêu thụ phù hợp.

Không nên lựa chọn cây chỉ dựa trên giá bán tại một thời điểm mà bỏ qua chu kỳ sản xuất, tỷ lệ sống, chi phí chăm sóc và khả năng tiêu thụ.

9.3. Xây dựng mô hình canh tác ít tác động đến rừng

Ưu tiên phương thức trồng phân tán hoặc bố trí phù hợp với hiện trạng, hạn chế xáo trộn đất và thảm thực vật.

Phương án phải có nội dung theo dõi diễn biến rừng và giải pháp xử lý khi hoạt động trồng dược liệu ảnh hưởng đến hệ sinh thái.

9.4. Lập phương án tài chính theo chu kỳ cây trồng

Phải tính đầy đủ vốn đầu tư, tiền thuê, chi phí bảo vệ rừng, thời gian thu hoạch và dòng tiền các năm.

Đối với loài cây có chu kỳ dài, cần dự phòng nguồn vốn để duy trì hoạt động trong giai đoạn chưa tạo doanh thu.

9.5. Gắn đầu tư vùng nguyên liệu với đầu ra sản phẩm

Nên nghiên cứu hợp tác với doanh nghiệp chế biến, đơn vị phân phối hoặc cơ sở sản xuất dược phẩm, thực phẩm bảo vệ sức khỏe phù hợp.

Việc kiểm soát giống, chất lượng, truy xuất nguồn gốc và tiêu chuẩn sản phẩm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thương mại hóa và hiệu quả đầu tư.

Dịch vụ tư vấn lập phương án thuê môi trường rừng trồng dược liệu tại Minh Phương Corp

Để triển khai dự án trồng dược liệu dưới tán rừng, doanh nghiệp cần kết hợp các yêu cầu về lâm nghiệp, nông học, đầu tư tài chính, quản lý đất đai và bảo vệ môi trường.

Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Minh Phương (Minh Phương Corp) cung cấp dịch vụ tư vấn lập dự án đầu tư, phương án kinh doanh, hồ sơ kỹ thuật và thủ tục pháp lý liên quan đến phát triển vùng nguyên liệu dược liệu gắn với bảo vệ rừng.

Phạm vi dịch vụ gồm:

• Tư vấn kiểm tra điều kiện pháp lý của khu rừng và khả năng thực hiện phương án.

• Khảo sát hiện trạng, đánh giá điều kiện tự nhiên và sinh thái.

• Lập phương án nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu trong rừng.

• Lập hồ sơ kỹ thuật tham gia lựa chọn tổ chức thuê môi trường rừng.

• Lập dự án đầu tư vùng nguyên liệu dược liệu.

• Xây dựng cơ cấu vốn, dự báo doanh thu, chi phí và hiệu quả tài chính.

• Tư vấn phương án giá thuê môi trường rừng.

• Lập hồ sơ đánh giá tác động môi trường, giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường theo trường hợp áp dụng.

• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giải trình và phối hợp trong quá trình thực hiện các thủ tục có liên quan.

Việc xây dựng hồ sơ đầy đủ, phù hợp với điều kiện thực tế giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả đầu tư, kiểm soát rủi ro pháp lý và chủ động tổ chức sản xuất theo định hướng phát triển lâm nghiệp bền vững.

Kết luận

Cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu là hướng đầu tư có tiềm năng phát triển vùng nguyên liệu, tạo giá trị kinh tế từ lâm sản ngoài gỗ và góp phần bảo vệ tài nguyên rừng. Tuy nhiên, hoạt động này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về loại rừng, chủ thể cho thuê, loài dược liệu, phương án kỹ thuật và quy trình lựa chọn bên thuê.

Theo quy định áp dụng năm 2026, giá thuê môi trường rừng trồng dược liệu không thấp hơn 5% doanh thu hằng năm, thời hạn thuê tối đa 10 năm và hoạt động sản xuất phải bảo đảm không làm suy giảm diện tích, chất lượng và chức năng của rừng.

Minh Phương Corp cung cấp dịch vụ tư vấn lập phương án trồng dược liệu dưới tán rừng, hồ sơ thuê môi trường rừng, dự án đầu tư và các thủ tục môi trường liên quan, hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng phương án khả thi, đúng quy định và hướng đến phát triển kinh tế lâm nghiệp bền vững.

Câu hỏi thường gặp về cho thuê môi trường rừng trồng dược liệu

Cá nhân có được thuê môi trường rừng để trồng dược liệu không?

Có thể. Theo Nghị định số 183/2025/NĐ-CP, chủ rừng là tổ chức có thể cho tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng để nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu khi đáp ứng các điều kiện pháp luật. Bên thuê phải tham gia quy trình lựa chọn công khai và đáp ứng các yêu cầu của hồ sơ kỹ thuật.

Thời hạn thuê môi trường rừng trồng dược liệu tối đa bao nhiêu năm?

Thời hạn thuê được xác định theo chu kỳ cây trồng nhưng không quá 10 năm. Thời gian gia hạn được xem xét theo quy định và không quá hai phần ba thời gian thuê lần đầu.

Giá thuê môi trường rừng trồng dược liệu tối thiểu là bao nhiêu?

Mức giá thuê tối thiểu là 5% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê. Giá thuê phải được quy đổi thành số tiền cụ thể và ghi trong hợp đồng.

Trồng dược liệu dưới tán rừng có phải chuyển mục đích sử dụng rừng không?

Hoạt động trồng dược liệu theo phương án hợp pháp được thực hiện trên nguyên tắc duy trì mục đích sử dụng rừng, không tự ý chuyển mục đích sử dụng rừng. Nếu dự án phát sinh hoạt động làm thay đổi mục đích sử dụng rừng, phải đánh giá và thực hiện các thủ tục riêng theo quy định.

Có được xây nhà sơ chế, kho bảo quản trong rừng thuê không?

Không được mặc nhiên xây dựng các công trình này. Đặc biệt, Nghị định số 183/2025/NĐ-CP quy định không ngâm, ủ, sấy, bảo quản và chế biến cây dược liệu trong rừng. Cơ sở sơ chế, bảo quản và chế biến cần được nghiên cứu bố trí tại địa điểm hợp pháp bên ngoài khu vực rừng và thực hiện các thủ tục liên quan.

Dự án trồng dược liệu dưới tán rừng có bắt buộc lập ĐTM không?

Không phải mọi dự án đều phải lập báo cáo ĐTM. Nghĩa vụ này được xác định theo nhóm dự án, quy mô, công suất, vị trí, yếu tố nhạy cảm về môi trường và các tiêu chí pháp luật hiện hành.

Có phải thông báo trước khi thu hoạch dược liệu không?

Có. Trước khi thu hoạch, chủ rừng hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện phải gửi Phiếu thông tin thu hoạch cây dược liệu theo Mẫu số 08, Phụ lục IB đến cơ quan kiểm lâm sở tại theo quy định.