Thuyết minh dự án thuê môi trường rừng Phú Quốc: Vốn 52 tỷ

Trong định hướng phát triển du lịch sinh thái gắn với bảo tồn thiên nhiên, Vườn quốc gia Phú Quốc đang trở thành khu vực được nhiều doanh nghiệp quan tâm nghiên cứu đầu tư. Với hệ sinh thái rừng nhiệt đới, cảnh quan tự nhiên và khả năng kết nối với các điểm du lịch biển đảo, Phú Quốc có tiềm năng phát triển các sản phẩm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và trải nghiệm dưới tán rừng.

Thuyết minh dự án thuê môi trường rừng Phú Quốc là tài liệu trình bày năng lực nhà đầu tư, mục tiêu dự án, vị trí và diện tích đề xuất thuê, các hạng mục đầu tư, phương án bảo vệ rừng, tổng mức đầu tư và hiệu quả tài chính. Hồ sơ này giúp doanh nghiệp xây dựng phương án kinh doanh phù hợp với định hướng khai thác dịch vụ môi trường rừng và các quy định pháp luật liên quan.

Theo tài liệu lập tháng 01/2026, Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tre Quốc Việt đề xuất thực hiện dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại khu vực Suối Lớn, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang. Dự án có diện tích môi trường rừng đề xuất thuê khoảng 49,93 ha, với tổng vốn đầu tư dự kiến 52 tỷ đồng, định hướng phát triển các tuyến du lịch sinh thái, dịch vụ nghỉ dưỡng, ẩm thực và hoạt động trải nghiệm thiên nhiên.

Bài viết dưới đây giới thiệu những nội dung trọng tâm của hồ sơ thuyết minh, giữ lại các bảng biểu và thông số tài chính quan trọng, đồng thời cập nhật những lưu ý cần thiết khi nghiên cứu đầu tư trong năm 2026.

MỤC LỤC THUYẾT MINH DỰ ÁN

PHẦN 1. THÔNG TIN NHÀ ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ THỰC HIỆN

I. Thông tin chung về nhà đầu tư và dự án

II. Căn cứ pháp lý thực hiện dự án

III. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

PHẦN 2. ĐIỀU KIỆN KHU VỰC VÀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

I. Vị trí, quy mô và hiện trạng môi trường rừng

II. Điều kiện tự nhiên, hạ tầng và kinh tế – xã hội

III. Tiềm năng phát triển du lịch sinh thái tại Phú Quốc

IV. Thị trường khách du lịch và phương án khai thác

PHẦN 3. NỘI DUNG ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC MÔI TRƯỜNG RỪNG

I. Quy mô đầu tư và các hạng mục công trình

II. Phương án phát triển sản phẩm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí

III. Hạ tầng kỹ thuật và nhu cầu sử dụng tài nguyên

IV. Giải pháp bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học

V. Phương án bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy

VI. Phương án phối hợp với chủ rừng và phát triển cộng đồng

VII. Nghĩa vụ các bên và phương án giá thuê môi trường rừng

VIII. Tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và hiệu quả tài chính

PHẦN 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN

I. Phương án quản lý và sử dụng lao động

II. Tiến độ triển khai dự án

III. Kết luận và kiến nghị

PHẦN 1. THÔNG TIN NHÀ ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ THỰC HIỆN

Phần đầu của bản thuyết minh xác định những thông tin quan trọng về nhà đầu tư, phạm vi đề xuất và căn cứ pháp lý. Đối với hoạt động thuê môi trường rừng, đây là cơ sở để đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và khả năng thực hiện các nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên rừng.

I. Thông tin chung về nhà đầu tư và dự án

Theo hồ sơ tham khảo, dự án được nghiên cứu dưới hình thức đầu tư xây dựng mới, kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí trong phạm vi môi trường rừng thuộc Vườn quốc gia Phú Quốc.

1. Thông tin nhà đầu tư

• Tên nhà đầu tư: Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tre Quốc Việt.

• Người đại diện theo hồ sơ: Ông Nguyễn Văn Việt – Tổng Giám đốc.

• Hình thức quản lý: Nhà đầu tư trực tiếp tổ chức quản lý thông qua Ban quản lý dự án.

• Định hướng hoạt động: Phát triển dịch vụ du lịch sinh thái gắn với bảo vệ rừng, bảo tồn thiên nhiên và phát triển cộng đồng.

Thông tin đăng ký doanh nghiệp, người đại diện và năng lực tài chính cần được cập nhật bằng tài liệu pháp lý còn hiệu lực khi sử dụng hồ sơ để tham gia lựa chọn tổ chức thuê.

2. Thông tin tổng quan dự án

Nội dung	Thông tin theo hồ sơ đề xuất
Tên dự án	Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong Vườn quốc gia Phú Quốc giai đoạn 2021–2030
Địa điểm	Ấp Suối Lớn, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang
Diện tích đề xuất thuê	499.300 m²
Diện tích quy đổi	49,93 ha
Hiện trạng khu vực	Rừng phòng hộ theo hồ sơ
Tổng vốn đầu tư	52 tỷ đồng
Vốn cố định	50 tỷ đồng
Vốn lưu động	2 tỷ đồng
Thời hạn thuê đề xuất	50 năm
Hình thức đầu tư	Đầu tư xây dựng mới

Đây là các chỉ tiêu trong bản thuyết minh của nhà đầu tư. Thời hạn thuê, phạm vi công trình và mô hình khai thác chính thức phụ thuộc vào kết quả lựa chọn, hợp đồng thuê và các thủ tục có liên quan.

II. Căn cứ pháp lý thực hiện dự án

Hoạt động đầu tư du lịch trong môi trường rừng chịu sự điều chỉnh của nhiều nhóm quy định pháp luật. Ngoài thủ tục thuê môi trường rừng, doanh nghiệp cần xem xét nghĩa vụ về đầu tư, xây dựng, bảo vệ môi trường và an toàn du lịch.

Những căn cứ pháp lý chủ yếu gồm:

• Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 và các văn bản sửa đổi, bổ sung.

• Luật Du lịch số 09/2017/QH14.

• Luật Đa dạng sinh học số 20/2008/QH12.

• Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14.

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/03/2026.

• Nghị định số 156/2018/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp.

• Nghị định số 91/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Nghị định 156/2018/NĐ-CP.

• Nghị định số 42/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các quy định trong lĩnh vực lâm nghiệp và kiểm lâm.

• Các quy định hiện hành về đầu tư xây dựng, phòng cháy chữa cháy, an toàn du lịch và bảo vệ môi trường.

Đối với Vườn quốc gia Phú Quốc, hồ sơ còn viện dẫn Quyết định số 1685/QĐ-UBND ngày 09/07/2021 và Quyết định số 1108/QĐ-UBND ngày 27/04/2023 của UBND tỉnh Kiên Giang trước đây, liên quan đến Đề án cho thuê rừng, môi trường rừng và phát triển du lịch sinh thái giai đoạn 2021–2030.

Khi triển khai thực tế, cần đối chiếu các quyết định điều chỉnh, danh mục vị trí được phép thuê và quy định hiện hành của tỉnh An Giang.

III. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

Vườn quốc gia Phú Quốc có giá trị về cảnh quan, đa dạng sinh học và khả năng phát triển các tuyến du lịch kết hợp rừng – biển. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh trong môi trường rừng đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ để không làm suy giảm chức năng của rừng.

Dự án được nghiên cứu nhằm khai thác hợp lý những giá trị tự nhiên, tạo sản phẩm du lịch khác biệt và hình thành nguồn lực hỗ trợ công tác bảo vệ rừng.

Mục tiêu chính của dự án:

• Phát triển du lịch sinh thái dưới tán rừng.

• Đầu tư các dịch vụ nghỉ dưỡng và trải nghiệm thiên nhiên phù hợp.

• Tổ chức tham quan bằng xe điện, xe đạp và tuyến trekking.

• Nâng cao chất lượng dịch vụ du lịch tại Phú Quốc.

• Gắn hoạt động khai thác với trách nhiệm bảo tồn thiên nhiên.

• Tạo việc làm và ưu tiên lao động địa phương.

• Phối hợp với chủ rừng trong quản lý, bảo vệ và phòng cháy chữa cháy.

Các hạng mục đầu tư phải bảo đảm sự phù hợp với chức năng rừng, đề án du lịch sinh thái được duyệt và điều kiện thực tế của vị trí thuê.

PHẦN 2. ĐIỀU KIỆN KHU VỰC VÀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Đánh giá điều kiện tự nhiên, hiện trạng rừng và thị trường là bước quan trọng trước khi xây dựng phương án đầu tư. Đối với dự án đề xuất thuê gần 50 ha, tính khả thi không chỉ phụ thuộc vào cảnh quan mà còn liên quan đến khả năng tiếp cận, nguồn nước, hạ tầng và sức chứa du lịch của khu vực.

I. Vị trí, quy mô và hiện trạng môi trường rừng

Theo hồ sơ, khu vực đề xuất đầu tư thuộc ấp Suối Lớn, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang, với tổng diện tích 499.300 m², tương đương 49,93 ha.

Hiện trạng được mô tả là môi trường rừng phòng hộ thuộc phạm vi quản lý của Vườn quốc gia Phú Quốc.

Chỉ tiêu	Thông tin
Khu vực	Suối Lớn, Phú Quốc
Diện tích	49,93 ha
Hiện trạng rừng theo hồ sơ	Rừng phòng hộ
Mục tiêu đề xuất	Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí
Thời hạn thuê đề xuất	50 năm

Việc thuê môi trường rừng không đồng nghĩa với chuyển mục đích sử dụng rừng hoặc quyền xây dựng công trình trên toàn bộ diện tích thuê.

Chủ đầu tư cần xác định phạm vi được phép bố trí dịch vụ, diện tích xây dựng và các khu vực phải bảo vệ nghiêm ngặt theo hồ sơ vị trí.

II. Điều kiện tự nhiên, hạ tầng và kinh tế – xã hội

Vườn quốc gia Phú Quốc có hệ sinh thái rừng nhiệt đới, địa hình đồi núi và cảnh quan đặc trưng của đảo. Đây là điều kiện để phát triển du lịch khám phá thiên nhiên, nghỉ dưỡng sinh thái và các hoạt động giáo dục môi trường.

Tuy nhiên, địa hình rừng cũng đặt ra yêu cầu về giao thông tiếp cận, bảo vệ thảm thực vật và phòng ngừa nguy cơ cháy rừng.

Các yếu tố cần khảo sát gồm:

• Địa hình, độ dốc và khả năng tiếp cận.

• Hiện trạng thảm thực vật.

• Nguồn nước phục vụ hoạt động du lịch.

• Điều kiện điện, thông tin liên lạc.

• Khả năng bố trí tuyến đi bộ và phương tiện di chuyển.

• Nguy cơ cháy rừng và thiên tai.

• Khoảng cách đến khu dân cư và các điểm du lịch lân cận.

Hồ sơ dự án nghiên cứu sử dụng phương tiện điện và tổ chức tuyến tham quan để hạn chế tác động trong khu vực rừng.

III. Tiềm năng phát triển du lịch sinh thái tại Phú Quốc

Khác với các sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển, du lịch sinh thái trong rừng hướng đến trải nghiệm thiên nhiên, khám phá hệ sinh thái và tìm hiểu giá trị bảo tồn.

Đối với dự án này, phương án đầu tư được nghiên cứu theo hướng kết hợp dịch vụ tham quan trong ngày với các sản phẩm nghỉ dưỡng có kiểm soát.

1. Du lịch sinh thái dưới tán rừng

Nhà đầu tư đề xuất phát triển các tuyến trekking, đi bộ tham quan, quan sát cảnh quan và tìm hiểu hệ sinh thái rừng.

Một số sản phẩm có thể nghiên cứu:

• Trekking khám phá rừng nhiệt đới.

• Tham quan và tìm hiểu đa dạng sinh học.

• Du lịch giáo dục môi trường.

• Cắm trại, trải nghiệm thiên nhiên.

• Hoạt động bảo tồn và phục hồi rừng.

• Chương trình văn hóa, trải nghiệm cộng đồng.

2. Du lịch nghỉ dưỡng sinh thái

Hồ sơ nghiên cứu bungalow, camping, glamping và khu nghỉ dưỡng dưới tán rừng.

Những sản phẩm này chỉ được triển khai tại các vị trí đáp ứng điều kiện xây dựng và quản lý rừng.

3. Du lịch kết hợp rừng – biển

Dự án có thể nghiên cứu liên kết với các điểm tham quan hiện hữu tại Phú Quốc, kết hợp du lịch sinh thái với trải nghiệm biển đảo, văn hóa và ẩm thực địa phương.

IV. Thị trường khách du lịch và phương án khai thác

Các nhóm khách tiềm năng bao gồm khách du lịch trong nước, khách quốc tế, gia đình, nhóm trải nghiệm và du khách quan tâm đến nghỉ dưỡng thiên nhiên.

Để xây dựng phương án kinh doanh, nhà đầu tư cần nghiên cứu số lượt khách dự kiến, giá dịch vụ, công suất lưu trú và biến động theo mùa.

Nhóm khách	Sản phẩm phù hợp
Khách tham quan trong ngày	Trekking, xe điện, nhà hàng
Gia đình, nhóm bạn	Cắm trại, trải nghiệm thiên nhiên
Khách nghỉ dưỡng	Bungalow, glamping
Khách nghiên cứu, giáo dục	Tour tìm hiểu hệ sinh thái
Khách yêu thích vận động	Xe đạp địa hình, tuyến khám phá rừng

Không nên sử dụng tổng lượng khách đến Phú Quốc để suy ra trực tiếp lượng khách có khả năng đến dự án. Dự báo doanh thu cần căn cứ vào khảo sát thị trường và năng lực phục vụ thực tế.

PHẦN 3. NỘI DUNG ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC MÔI TRƯỜNG RỪNG

Phần nội dung đầu tư là trọng tâm của bản thuyết minh dự án thuê môi trường rừng Phú Quốc. Đây là nơi thể hiện quy mô công trình, các sản phẩm du lịch, hạ tầng kỹ thuật, trách nhiệm bảo vệ rừng và tính khả thi tài chính.

Các số liệu và hạng mục dưới đây được trình bày theo phương án đầu tư tháng 01/2026, chưa phải danh mục công trình đã được cấp phép xây dựng.

I. Quy mô đầu tư và các hạng mục công trình

Dự án được nghiên cứu trên diện tích 49,93 ha, kết hợp công trình đón tiếp, dịch vụ ăn uống, lưu trú sinh thái và các hoạt động trải nghiệm.

1. Các hạng mục chính

STT	Hạng mục	Diện tích theo bảng xây dựng gốc
1	Bãi đậu xe	8.771,1 m²
2	Nhà tiếp đón	5.585 m²
3	Nhà hàng	3.200 m²
4	Khu dịch vụ và thương mại	1.700 m²
5	Nhà cộng đồng	1.306 m²
6	Nhà quản lý	1.500 m²
7	Nhà nghỉ dưỡng dưới tán rừng	3.600 m²
8	Bungalow dưới tán rừng	3.850 m²
9	Khu camping dưới tán rừng	704 m²
10	Khu glamping dưới tán rừng	3.040 m²

Bảng giữ các số liệu diện tích từ tài liệu dự toán gốc. Tuy nhiên, đây chưa phải căn cứ xác định toàn bộ diện tích xây dựng được phép.

Đặc biệt, cần phân biệt diện tích đất bố trí dịch vụ, diện tích xây dựng công trình và diện tích hoạt động ngoài trời. Không phải mọi diện tích dành cho camping, đường đi hoặc bãi đỗ đều có cách tính mật độ xây dựng giống nhau.

2. Kiểm tra chỉ tiêu xây dựng

Theo hồ sơ, nhà đầu tư đề xuất các nguyên tắc giới hạn xây dựng theo từng phân khu, trong đó có mức 2% hoặc 5% tùy khu vực.

Tuy nhiên, việc kiểm tra phải căn cứ vào:

• Phân khu chức năng thực tế.

• Diện tích được phép bố trí công trình.

• Loại công trình và hình thức xây dựng.

• Phương án thiết kế.

• Các quy định lâm nghiệp và xây dựng áp dụng.

Bảng hạng mục cần được rà soát lại trước khi sử dụng làm hồ sơ chính thức.

II. Phương án phát triển sản phẩm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí

Dự án đề xuất nhiều nhóm dịch vụ nhằm đa dạng nguồn thu và nâng cao trải nghiệm của du khách. Phương án kinh doanh hướng đến kết hợp hoạt động khám phá rừng với nghỉ dưỡng và các tiện ích bổ trợ.

1. Dịch vụ xe điện tham quan

Nhà đầu tư nghiên cứu sử dụng xe điện 8 chỗ để vận chuyển khách trên các tuyến phù hợp, giúp giảm phát thải trực tiếp trong khu vực.

2. Dịch vụ xe đạp địa hình

Hoạt động đạp xe phục vụ nhóm khách có nhu cầu vận động, trải nghiệm cảnh quan và khám phá tuyến rừng.

3. Du lịch trekking

Các tuyến đi bộ sinh thái kết hợp điểm dừng chân, biển chỉ dẫn và chương trình tìm hiểu thiên nhiên.

4. Dịch vụ lưu trú dưới tán rừng

Dự án nghiên cứu bungalow, nhà nghỉ sinh thái, camping và glamping.

Các công trình phải được bố trí tại khu vực phù hợp và đáp ứng yêu cầu quản lý rừng.

5. Nhà hàng và dịch vụ giải khát

Hồ sơ đề xuất nhà hàng sinh thái, quầy nước và dịch vụ ẩm thực, hướng đến phục vụ khách tham quan và lưu trú.

6. Hoạt động văn hóa và giáo dục môi trường

Tổ chức trải nghiệm tìm hiểu tài nguyên rừng, trò chơi dân gian và giới thiệu sản phẩm địa phương.

III. Hạ tầng kỹ thuật và nhu cầu sử dụng tài nguyên

Đối với dự án du lịch sinh thái trong rừng, hệ thống hạ tầng phải đáp ứng nhu cầu phục vụ khách nhưng vẫn hạn chế tác động đến cảnh quan, nguồn nước và thảm thực vật.

1. Cấp nước

Hồ sơ nghiên cứu hệ thống cung cấp nước sinh hoạt và nước phục vụ dịch vụ, kết hợp các công đoạn xử lý phù hợp.

Nhu cầu cấp nước cần tính theo công suất lưu trú, lượng khách tham quan, hoạt động nhà hàng và nhân sự vận hành.

2. Xử lý nước thải

Dự án đề xuất nghiên cứu hệ thống xử lý nước thải hợp khối hoặc container di động.

Giải pháp này cần được đánh giá theo công suất, chất lượng nước đầu vào, mức độ ổn định khi vận hành và quy chuẩn áp dụng.

3. Cấp điện và thông tin liên lạc

Điện năng phục vụ nhà hàng, khu lưu trú, chiếu sáng, thiết bị vận hành và hạ tầng kỹ thuật.

Các phương án tiết kiệm năng lượng có thể được nghiên cứu để giảm chi phí vận hành và tác động môi trường.

IV. Giải pháp bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học

Hoạt động du lịch trong rừng có thể phát sinh nước thải, rác thải, tiếng ồn và tác động đến cảnh quan. Do đó, việc quản lý môi trường phải được tổ chức xuyên suốt giai đoạn xây dựng và vận hành.

1. Giai đoạn đầu tư

• Kiểm soát bụi, tiếng ồn và chất thải thi công.

• Hạn chế san gạt, thay đổi địa hình.

• Bảo vệ thảm thực vật.

• Thu gom và xử lý nước thải, rác thải phát sinh.

2. Giai đoạn vận hành

• Quản lý nước thải từ khu lưu trú, nhà hàng.

• Phân loại, thu gom rác thải du lịch.

• Kiểm soát hoạt động gây tiếng ồn.

• Ngăn ngừa hành vi xâm hại động, thực vật hoang dã.

• Hướng dẫn khách tuân thủ quy định bảo vệ rừng.

3. Thủ tục môi trường

Tùy quy mô và phân loại dự án, nhà đầu tư cần xác định nghĩa vụ lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, xin giấy phép môi trường hoặc thực hiện thủ tục khác theo quy định.

Đánh giá sơ bộ tác động trong thuyết minh dự án không thay thế hồ sơ môi trường chuyên ngành khi pháp luật yêu cầu.

V. Phương án bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy

Bảo vệ rừng là nhiệm vụ quan trọng trong toàn bộ thời gian thuê. Nhà đầu tư cần có cơ chế phối hợp với chủ rừng và lực lượng chức năng để phòng ngừa nguy cơ cháy, xâm hại tài nguyên và các sự cố trong khu vực.

Những giải pháp được nghiên cứu gồm:

• Tuần tra, giám sát các tuyến tham quan.

• Bố trí biển cảnh báo và nội quy sử dụng lửa.

• Chuẩn bị nguồn nước, thiết bị chữa cháy.

• Tổ chức lực lượng xử lý sự cố tại chỗ.

• Tập huấn nghiệp vụ cho nhân sự.

• Phối hợp với Vườn quốc gia trong bảo vệ và phục hồi rừng.

Việc thực hiện phải tuân thủ phương án phòng cháy chữa cháy rừng và các quy định chuyên ngành.

VI. Phương án phối hợp với chủ rừng và phát triển cộng đồng

Hồ sơ đề xuất nhà đầu tư phối hợp với Vườn quốc gia Phú Quốc trong công tác quản lý tuyến tham quan, bảo vệ tài nguyên và nâng cao nhận thức du khách.

Các hoạt động phát triển cộng đồng được nghiên cứu gồm tuyển dụng lao động địa phương, đào tạo kỹ năng du lịch và liên kết tiêu thụ sản phẩm bản địa.

Đây là giải pháp hỗ trợ chia sẻ lợi ích, tạo cơ hội việc làm và gắn hoạt động kinh doanh với mục tiêu bảo tồn.

VII. Nghĩa vụ các bên và phương án giá thuê môi trường rừng

Giá thuê môi trường rừng là khoản nghĩa vụ tài chính quan trọng trong phương án đầu tư. Ngoài việc xây dựng mô hình khai thác, nhà đầu tư phải xác định khả năng chi trả và trách nhiệm bảo vệ tài nguyên trong suốt thời hạn thuê.

1. Phương án giá thuê đề xuất

Theo hồ sơ tháng 01/2026, Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tre Quốc Việt đề xuất mức giá thuê môi trường rừng bằng 1,2% doanh thu hằng năm.

Chỉ tiêu	Mức đề xuất
Giá thuê môi trường rừng	1,2% doanh thu/năm
Doanh thu tham chiếu trong phương án tối thiểu	50 tỷ đồng/năm
Giá thuê tối thiểu/tháng	50 triệu đồng
Giá thuê tối thiểu/năm	600 triệu đồng

Mức giá 1,2% và cơ chế tối thiểu là phương án đề xuất của nhà đầu tư, không phải giá thuê đã được phê duyệt hoặc áp dụng chung cho các vị trí.

2. Ví dụ tính tiền thuê

Giả sử dự án đạt doanh thu 60 tỷ đồng/năm, tiền thuê theo tỷ lệ đề xuất được tính:

60 tỷ đồng × 1,2% = 720 triệu đồng/năm.

Nếu doanh thu đạt 50 tỷ đồng/năm, tiền thuê tương ứng là 600 triệu đồng/năm.

Cơ chế thanh toán chính thức phải căn cứ vào kết quả lựa chọn tổ chức thuê và hợp đồng được ký kết.

3. Trách nhiệm các bên

Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện đúng phương án được chấp thuận, thanh toán nghĩa vụ tài chính và bảo vệ môi trường rừng.

Chủ rừng thực hiện quyền, nghĩa vụ quản lý, giám sát theo quy định và hợp đồng.

Khi kết thúc thời hạn thuê, phương án xử lý tài sản phải được xác định cụ thể, bao gồm khả năng tháo dỡ, bàn giao hoặc xử lý theo thỏa thuận hợp pháp.

VIII. Tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và hiệu quả tài chính

Tổng mức đầu tư của dự án được xây dựng trên cơ sở các hạng mục dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, chi phí quản lý và nhu cầu vốn phục vụ vận hành.

Theo hồ sơ, tổng vốn đầu tư dự kiến là 52 tỷ đồng.

1. Cơ cấu vốn đầu tư

Khoản mục	Giá trị
Vốn cố định	50 tỷ đồng
Vốn lưu động	2 tỷ đồng
Tổng vốn đầu tư	52 tỷ đồng

2. Nguồn vốn đầu tư

Nguồn vốn	Tỷ lệ	Giá trị
Vốn góp của nhà đầu tư	30%	15,6 tỷ đồng
Vốn huy động	70%	36,4 tỷ đồng
Tổng cộng	100%	52 tỷ đồng

Hồ sơ sử dụng giả định lãi suất vay khoảng 9%/năm. Mức lãi suất và điều kiện cấp vốn thực tế phụ thuộc vào thẩm định của tổ chức tín dụng.

3. Các chỉ tiêu tài chính

Chỉ tiêu	Giá trị theo hồ sơ
Tổng vốn đầu tư	52 tỷ đồng
Tỷ suất chiết khấu sử dụng để tính NPV	9,74%/năm
Giá trị hiện tại ròng (NPV)	71,904 tỷ đồng
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)	25,83%
Hoàn vốn không chiết khấu	5 năm 4 tháng
Hoàn vốn có chiết khấu	6 năm 7 tháng

Các chỉ tiêu được trích từ phương án tài chính của hồ sơ và chưa được kiểm toán độc lập trong bài viết này.

Để xác định tính khả thi thực tế, cần rà soát bảng dòng tiền, doanh thu từng dịch vụ, mức công suất khai thác, chi phí quản lý, tiền thuê môi trường rừng, thuế và khả năng huy động vốn.

4. Hiệu quả kinh tế – xã hội

Dự án được kỳ vọng tạo việc làm cho lao động địa phương, thúc đẩy các dịch vụ du lịch và hỗ trợ phát triển sản phẩm bản địa.

Đồng thời, việc kết hợp kinh doanh du lịch với trách nhiệm bảo vệ rừng có thể tạo thêm nguồn lực phục vụ hoạt động bảo tồn.

PHẦN 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN

Sau khi hoàn thành phương án đầu tư, doanh nghiệp cần tổ chức bộ máy quản lý, xây dựng tiến độ và kiểm soát điều kiện triển khai. Với dự án du lịch sinh thái trong rừng, các mốc đầu tư phải gắn với kết quả lựa chọn tổ chức thuê và tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý.

I. Phương án quản lý và sử dụng lao động

Theo hồ sơ, nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua bộ phận điều hành.

Các nhóm chức năng dự kiến gồm:

• Quản lý dự án và tài chính.

• Kinh doanh, chăm sóc khách hàng.

• Vận hành khu lưu trú và nhà hàng.

• Quản lý xe điện, xe đạp và tour tham quan.

• Quản lý kỹ thuật, điện nước, xử lý nước thải.

• Bảo vệ, an ninh và an toàn du lịch.

• Phối hợp bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy.

Nhà đầu tư định hướng ưu tiên tuyển dụng lao động tại địa phương, kết hợp đào tạo nghiệp vụ phục vụ khách và kiến thức bảo tồn thiên nhiên.

II. Tiến độ triển khai dự án

Hồ sơ đề xuất triển khai theo bốn giai đoạn, từ chuẩn bị đầu tư đến khai thác chính thức.

Giai đoạn	Nội dung	Tiến độ theo hồ sơ
1. Chuẩn bị đầu tư	Khảo sát, thủ tục thuê, thiết kế và hoàn thiện pháp lý	01/2026–06/2027
2. Xây dựng, triển khai	Đầu tư hạ tầng và các hạng mục dịch vụ	06/2027–06/2028
3. Vận hành thử	Kiểm tra thiết bị, đào tạo nhân sự, điều chỉnh dịch vụ	06/2028–09/2028
4. Khai thác chính thức	Đón khách và tổ chức kinh doanh	Từ 09/2028

Các mốc thời gian trên là kế hoạch trong hồ sơ lập đầu năm 2026.

Đối với việc đăng ký tham gia đợt cho thuê môi trường rừng công bố ngày 27/10/2026, nhà đầu tư cần cập nhật tiến độ theo thời điểm thực tế, không sử dụng nguyên trạng mốc chuẩn bị đã bắt đầu từ tháng 01/2026.

III. Kết luận và kiến nghị

Thuyết minh dự án thuê môi trường rừng Phú Quốc là cơ sở để xác định phạm vi thuê, phương án đầu tư, khả năng huy động vốn, nghĩa vụ bảo vệ rừng và hiệu quả kinh tế – tài chính trước khi triển khai.

Với diện tích đề xuất 49,93 ha và tổng vốn dự kiến 52 tỷ đồng, dự án Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí tại Vườn quốc gia Phú Quốc được nghiên cứu theo hướng phát triển các tuyến tham quan rừng, du lịch nghỉ dưỡng dưới tán rừng, dịch vụ xe điện, xe đạp địa hình và hoạt động trải nghiệm thiên nhiên.

Theo mô hình tài chính trong hồ sơ, nhà đầu tư đề xuất giá thuê môi trường rừng 1,2% doanh thu/năm, cùng các chỉ tiêu dự báo gồm NPV khoảng 71,904 tỷ đồng, IRR 25,83% và thời gian hoàn vốn có chiết khấu 6 năm 7 tháng.

Để hoàn thiện phương án đầu tư, doanh nghiệp cần tiếp tục rà soát tính pháp lý của vị trí thuê, giới hạn xây dựng theo phân khu, dự toán chi phí, khả năng tiêu thụ dịch vụ và các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học.

Việc tổ chức đầu tư phù hợp, kiểm soát hiệu quả dòng tiền và thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo vệ rừng sẽ là cơ sở để mô hình hướng đến phát triển du lịch sinh thái bền vững tại Phú Quốc.