Lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư

Lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư

1. Các dự án đầu tư xây dựng công trình nhà máy, phân xưởng sản xuất, công trình công cộng, trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ có cần đáp ứng điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hoặc đất đã được quy hoạch xây dựng.

Theo quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định này khi đáp ứng điều kiện thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. Như vậy, theo quy định nêu trên, điều kiện về dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở chỉ áp dụng trong trường hợp dự án sử dụng đất có mục tiêu, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở và do đó không áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ không có mục tiêu, hoạt động xây dựng nhà ở.

Các dự án đầu tư khu du lịch sinh thái, nhà máy xử lý rác thải, khu dưỡng lão, trang trại chăn nuôi gia súc, gia cầm theo quy mô công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch được duyệt.

2. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư

Theo Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất được phân loại là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp (không phải công trình dân dụng), do vậy không thuộc phạm vi dự án phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định . Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất là một trong các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được phân biệt với đất thương mại, dịch vụ. Do vậy, căn cứ quy định này, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất không phải là dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ. Ngoài ra, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất theo quy định. Do vậy, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm thì lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/ND-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. Các dự án có sử dụng đất công để xây dựng công trình với mục đích kinh doanh phải thực hện đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Quy định trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm đăng ký thực hiện dự án phải thực hiện áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi - Lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng nhà máy, khu du lịch sinh thái, khu dân cư, và dự án nhà máy xử lý rác thải.

 Điều 21 Luật này quy định về đấu thầu hạn chế được áp dụng trong trường hợp gói thầu có yêu cầu cao về kỹ thuật hoặc kỹ thuật có tính đặc thù mà chỉ có một số nhà thầu đáp ứng yêu cầu của gói thầu (không áp dụng đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư). việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư. Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi trong trường hợp này là phù hợp với các quy định nêu trên để bảo đảm công bằng, minh bạch và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án đầu tư.

4. Việc lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư hợp lệ theo quy định của pháp luật về đấu thầu trong trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên cũng nộp hồ sơ đề xuất một dự án đầu tư

Theo quy định trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền chọn áp dụng pháp luật về đấu thầu để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định cụ thể các điều, khoản sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác, bảo đảm công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế theo quy định.

5. Theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cơ quan lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư là Cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP thì ngoài cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện còn có cơ quan trực thuộc UBND cấp tỉnh như Ban quản lý Khu vực phát triển đô thị, một số đơn vị sự nghiệp công lập thuộc UBND tỉnh có chức năng và được UBND tỉnh giao nhiệm vụ lập đề xuất dự án. Như vậy, chưa có sự thống nhất về cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập đề xuất dự án .

Quy định về cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập đề xuất dự án chỉ áp dụng với dự án đầu tư có sử dụng đất và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thực hiện theo quy định của Nghị định số 31/2021/ND-CP. Do vậy, không có sự mâu thuẫn giữa quy định về cơ quan lập hồ sơ đề dự án
6. Trong trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ vê năng lực, kinh nghiệm nhưng sau đó một nhà đầu tư có văn bản đề nghị không tham gia đấu thầu thực hiện dự án và chỉ còn lại một nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm
Việc chuẩn bị, nộp và đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư được quy định. Theo quy định này, việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm cửa nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư. Trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư quan tâm trở lên đã được đánh giá đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì dự án sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mà không phụ thuộc vào việc một nhà đầu tư sau khi được đánh giá đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm có văn bản đề nghị không tham gia đấu thầu thực hiện dự án.

7. Khi tổ chức đấu thầu, nhà đầu tư muốn tham gia đấu thầu khu đất thực hiện dự án nhưng không phải để thực hiện mục tiêu dự án như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (ví dụ gia công may mặc) mà để thực hiện mục tiêu khác (ví dụ sản xuất bao bì) thì việc tổ chức đầu thầu sẽ thực hiện

Theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức đấu thầu được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo quy định, đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là văn bản quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi công bố danh mục dự án...

Như vậy, về nguyên tắc, việc lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này được thực hiện trên cơ sở Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu quy định về việc hủy thầu trong trường hợp “thay đổi mục tiêu, phạm vi đầu tư đã ghi trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu”. Do vậy, đề nghị xem xét cụ thể các tình huống thực tế phát sinh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư để có căn cứ thực hiện theo quy định nêu trên.

9. Theo quy định áp dụng hình thức đấu thầu quốc tế đối với dự án có sơ bộ chi phí thực hiện dự án từ 800 tỷ đồng trở lên và có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài. Như vậy, trong trường hợp dự án có sơ bộ chì phí thực hiện dự án từ 800 tỷ đồng trở lên, việc đăng tải danh mục, đăng tải thông báo mời quan tâm có phải thực hiện bằng cả hai ngôn ngữ là Tiếng Việt và Tiếng Anh

Theo quy định đối với dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gằm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ tám trăm tỷ đồng trở lên, ngoài việc đăng tải thông tin quy định tại điểm c khoản 1 Điều này, thông tin dự án đâu tư có sừ dụng đắt phải được đăng tải với ngôn ngữ bằng tiếng Anh và tiếng Việt trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có). Căn cứ quy định nêu trên, việc đăng tải thông báo mời quan tâm, danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện bằng cả hai ngôn ngữ là tiếng Anh và tiếng Việt trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Hiện nay, Hệ thống đã có chức năng đăng tải bằng tiếng Anh.

11. Dự án đầu tư xây dựng mặc dù có tên gọi là khu đô thị, khu dân cư có quy mô dân số dưới 4.000 người hoặc dưới 20 ha thì có thuộc đối tượng quy định

Theo quy định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện đối với dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ. Như vậy, theo quy định nêu trên thì các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng nhà ở thương mại thuộc phạm vi dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định này.

12. Thẩm quyển chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư có các mục tiêu hỗn hợp gồm sân golf, các tiểu dự án dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí và nghỉ dưỡng, sinh thái khác

Theo quy định trường hợp dự án đầu tư có các mục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án. Do vậy, đề nghị căn cứ quy định này và quy định liên quan tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư để xác định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án có mục tiêu hỗn hợp. Các trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật được quy định. Theo đó, các trường hợp khác không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là các trường hợp không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và pháp luật có liên quan.

14. Dự án khai thác khoáng sản thông qua đấu giá quyền khai thác khoáng sản có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hay không? Nếu có thì việc đấu giá quyền khai thác khoáng sản thực hiện trước hay sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải được chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ quy định nêu trên, dự án khai khác khoáng sản (trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản) phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trong trường hợp có đề nghị nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Việc đấu giá quyền khai thác khoáng sản thực hiện theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 22/2012/NĐ-CP ngày 26/3/2012 của Chính phủ quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Theo đó, hồ sơ đề nghị tham gia đấu giá quyền khai thác khoáng sản không có yêu cầu về văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

15. Dự án đầu tư thuộc Danh mục dự án khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn đã được UBND tỉnh phê duyệt có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư
Theo quy định tại khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Do vậy, trường hợp dự án khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại các Điều 30, 31 và 32 Luật Đầu tư thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

16. Dự án đã có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai truớc ngày 01/1/2021 hoặc dự án đang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và chưa có kết quả trúng đấu giá trước ngày 01/1/2021 thì sau khi có quyết định công nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay không?

Điều 120 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về thủ tục đối với dự án đã có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/1/2021 hoặc dự án đang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và chưa có kết quả trúng đấu giá trước ngày 01/1/2021.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 120 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quy định tại các Điều 30 và 31 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) mà không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này.

17. Dự án có đề nghị nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hay không - Lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng nhà máy, khu du lịch sinh thái, khu dân cư, và dự án nhà máy xử lý rác thải.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ các quy địnhnêu trên, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

18. Theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ- CP, trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 73 Luật Đất đai quy định đối với dự án sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư được thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sau khi xác định được chủ đầu tư (sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư) thực hiện dự án.

Như vậy khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có mâu thuẫn với quy định tại Điều 73 Luật Đất đai hay không?

Điểm b khoản 5 Điều 29 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về việc “cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Quy định này phù hợp với quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại Điều 193 Luật Đất đai. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

Điều 73 Luật Đất đai chỉ quy định chung về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh (không quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp).

Như vậy, quy định tại điểm b khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP là hoàn toàn phù hợp với Điều 193 và không mâu thuẫn với Điều 73 Luật Đất đai.

19. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (diện tích lớn, đa mục tiêu, bao gồm: đô thị, dịch vụ, thương mại, thể thao, sân golf,...) thì có phải tách dự án sân golf ra thành dự án độc lập để thực hiện hay không?

Yêu cầu về việc đề xuất dự án sân golf được lập thành dự án độc lập đối với Dự án khu du lịch, dịch vụ vui chơi, giải trí tổng hợp có sân golf theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf đã được bãi bỏ tại khoản 1 Điều 107 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

20. Việc thẩm định sự phù hợp của dự án với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được thực hiện như thế nào trong trường hợp quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đến năm 2020 đã hết kỳ quy hoạch, quy hoạch chung cho giai đoạn tiếp theo chưa được phê duyệt do phải tích hợp nhiều quy hoạch chuyên ngành vào quy hoạch chung?

Việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư được hướng dẫn thực hiện theo quy định khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh chưa được quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì việc đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đó được thực hiện trên cơ sở đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 59 của Luật này về việc thực hiện quy hoạch được tích hợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và Nghị quyết của Chính phủ ban hành Danh mục các quy hoạch được tích hợp vào các quy hoạch này.

Trường hợp các quy hoạch được tích hợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh hết thời hạn trước khi quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt thì quy hoạch đó được kéo dài thời hạn cho đến khi quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt.

21. Luật Đầu tư không quy định nội dung đánh giá sự phù hợp về quy hoạch sử dụng đất; trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không quy định rõ khu đất đề xuất thực hiện dự án không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì có đảm bảo đủ điều kiện thẩm định, trình phê duyệt hay không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh... Nội dung của quy hoạch tỉnh đã được xác định cụ thể tại Điều 28 Nghị định số 37/2019/NĐ-CP ngày 7/5/2019 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được tích hợp vào quy hoạch tỉnh và bao gồm các nội dung về phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện... Do vậy, khi đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch tỉnh tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư đã bao gồm các nội dung về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh chưa được quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì việc đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đó được thực hiện trên cơ sở đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 59 của Luật này về việc thực hiện quy hoạch được tích hợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và Nghị quyết của Chính phủ ban hành Danh mục các quy hoạch được tích hợp vào các quy hoạch này.

22. Điều 65 Luật Khoáng sản quy định đối với dụ án nằm trong khu vực thăm dò, khai thác khoảng sản thì Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định việc thăm dò, khai thác Bauxite trước khi dự án được phê duyệt hoặc cấp phép đầu tư. Vậy việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nằm trong khu vực thăm dò, khai thác Bauxite đã được phê duyệt được thực hiện như thế nào?

Việc thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm đánh giá sự phù hợp dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, nhu cầu sử dụng đất, khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất... thực hiện theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 33 Luật Đầu tư.
Liên quan đến nội dung này, khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thuộc khu vực thăm dò, khai thác khoáng sản, đề nghị xem xét các yêu cầu, điều kiện thực hiện dự án đầu tư theo quy định liên quan tại Điều 65 Luật Khoáng sản, Điều 3 và Điều 8 Nghị định số 51/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 về quản lý khoáng sản tại các khu vực dự trữ khoáng sản quốc gia.

23. Danh mục dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường để làm cơ sở thẩm định dự án và thẩm định công nghệ của dự án theo quy định tại điểm đ khoản 3 điều 33 Luật Đấu tư và điểm b khoản 2 Điều 13 Luật chuyển giao công nghệ được thực hiện theo quy định nào?

Danh mục dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường được quy định tại khoản 7 Điều 28 Luật Bảo vệ môi trường và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/1/2022 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật này.

24. Quy định cơ quan được lấy ý kiến thẩm định trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung được lấy ý kiến, nếu không trả lời thì coi là đồng ý khó thực hiện trên thực tế do khi thông qua Ủy ban nhân dân tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh không thống nhất, phải thực hiện thẩm định lại, gây mất nhiều thời gian.

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trong thời hạn theo quy định, cơ quan được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung ý kiến thuộc chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đó; quá thời hạn quy định mà không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý với nội dung thuộc phạm vi quản lý của cơ quan đó.

Do vậy, đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, cơ quan tại địa phương nâng cao hiệu quả công tác phối hợp trong quá trình góp ý và gửi ý kiến thẩm định dự án đầu tư đúng thời hạn theo quy định Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

25. Tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư là tài liệu nào?

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường họp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật dân sự, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, quyền sử dụng địa điểm được thể hiện thông qua các hình thức như hợp đồng tặng cho bất động sản (Điều 459 Bộ luật dân sự), hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác (Điều 472 Bộ Luật dân sự), hợp đồng mượn tài sản (Điều 494 Bộ Luật dân sự), hợp đồng về quyền sử dụng đất (Điều 500 Bộ Luật dân sự),...

Căn cứ các quy định nêu trên, quyền sử dụng địa điểm sẽ được thể hiện bằng các loại giấy tờ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể. Do đó, đề nghị căn cứ vào các văn bản, tài liệu theo quy định của Bộ Luật dân sự để xem xét quyền sử dụng địa điểm của nhà đầu tư.

26. Công ty TNHH một thành viên khi đề xuất thực hiện dự án có được chấp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hay không trong trường hợp cá nhân sở hữu công ty mới là người có quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất. Do vậy, trong trường hợp công ty là nhà đầu tư nhưng chưa có quyền sử dụng đất thì không có cơ sở thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án.

27. Việc xem xét khả năng đáp ứng điểu kiện tài chính của nhà đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 NĐ 43/2014/NĐ-CP được thực hiện trước khi giao đất hay tại thời điểm chấp thuận chủ trương.

Việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và giao đất theo quy định của Luật Đất đai là các thủ tục độc lập.

Về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, theo quy định tại khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung tham định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư bao gồm khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ ưương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư gồm: nội dung quy định tại khoản 4 Điều 33 của Luật Đầu tư; căn cứ pháp lý, điều kiện chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật Đầu tư và Điều 29 của Nghị định này; đánh giá việc đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dụng, nhà ở, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, kinh doanh bất động sản).

Căn cứ quy định nêu trên, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan chủ trì thẩm định dự án xem xét khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư. Các điều kiện cụ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

28. Việc xem xét các điều kiện đối với chủ đầu tư theo quy định Luật Nhà ở, Luật Đất đai trong quá trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án nhà ở được thực hiện như thế nào do pháp luật về đầu tư và các quy định hướng dân Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không có quy định về nội dung này mà chỉ quy định về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư?

Trường hợp nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhưng không đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản phải thực hiện các trình tự, thủ tục như thế nào?

- Điểm c khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư gồm đánh giá việc đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, kinh doanh bất động sản).

- Điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP[13] quy định nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về điều kiện chủ đầu tư.

- Mẫu hồ sơ mời thầu theo Thông tư 09/2021/TT-BKHĐT ngày 16/11/2021 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ- CP ngày 28/2/ 2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã hướng dẫn các điều kiện quy định tại pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, bao gồm tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư.

Do vậy, đề nghị xem xét các điều kiện đối với nhà đầu tư được lựa chọn dự án đầu tư theo các quy định nêu trên.

29. Khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm thì cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với trường hợp dự án không thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai (ví dụ như các dự án hỗn hợp nhà ở và khu thương mại) có được bổ sung vào danh mục dự án cần thu hồi đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 hay không? Có được Nhà nước giải phóng mặt bằng hay không?

Phạm vi dự án thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai. Theo đó, Điều 62 không quy định trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án hỗn hợp nhà ở và khu thương mại.

30. Điều 52 Luật Đất đai quy định căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư. Như vậy, Luật Đất đai yêu cầu dự án phải được chấp thuận chủ trương trước mới quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư lại yêu cầu có đất được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước mới làm chủ trương có mâu thuẫn với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai hay không?

Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư quy định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (không quy định về việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư).

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư), hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Tuy vậy, quy định này đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/1/2022. Theo đó, yêu cầu về “các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” đã được bãi bỏ. Đồng thời, Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/1/2022 đã quy định thủ tục: sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

31. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có sử dụng đất không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi (như trạm xăng dầu, nhà kho, nhà xưởng, trung tâm thương mại,....) trong đó nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua biên bản thỏa thuận, ghi nhớ, hợp đồng hứa mua hứa bán giữa các cá nhân đừng chủ quyền đất và doanh nghiệp đề nghị thực hiện dự án thì có đủ cơ sở để được chấp thuận chủ trương đâu tư hay không?

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải cung cấp bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.

32. Khó khăn trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án phát triển và kinh doanh nhà ở chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương (bao gồm cả tại đô thị và nông thôn) cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.

Theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở...

Do vậy, khi thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển và kinh doanh nhà ở phải đánh giá về sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, mục tiêu, định hướng phát triển đô thị để có căn cứ xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án này.

33. Thực hiện thủ tục chắp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị, dự án chỉnh trang đô thị thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai nhưng chưa thuộc danh mục thu hồi đất như thế nào do thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ thông qua Danh mục thu hồi đất với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư?

Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.

Trước đây, theo quy định tại khoản 6 Điều 56 Thông tư số 29/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một trong các nội dung xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án... sử dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để thực hiện thu hồi đất, trong đó các dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, quy định này đã được sửa đổi tại khoản 6 Điều 46 Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT). Theo đó, yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước đã được bãi bỏ.

Như vậy, pháp luật về đất đai không có quy định yêu cầu việc thông qua Danh mục dự án cần thu hồi đất phải được thực hiện sau khỉ dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng nhà máy, khu du lịch sinh thái, khu dân cư, và dự án nhà máy xử lý rác thải.