Dự án đầu tư khu nông nghiệp công nghệ cao

Ngày đăng: 24-06-2025

14 lượt xem

CHƯƠNG I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN

I. Tổng mức đầu tư của dự án

Tổng mức đầu tư của Dự án bao gồm: chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình; chi phí khác và chi phí dự phòng:

Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công;

Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng;

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình bao gồm: chi phí khảo sát xây dựng; chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình; chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; chi phí thiết kế xây dựng công trình; chi phí thẩm tra thiết kế tổng mức đầu tư, dự toán công trình; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng công trình, giám sát lắp đặt thiết bị…

Chi phí khác bao gồm: phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình, lệ phí thẩm định thiết kế, tổng dự toán; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công công trình; chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư…

Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

1.1. Các căn cứ để tính toán tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư của dự án được tính toán dựa trên các cơ sở sau đây:

Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
Thông tư số 06/2021/ TT-BXD ngày 30/6/2021 Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng;
Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng;
Thông tư số 13/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình;
Chi phí bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng theo Thông tư số 50/2022/TT-BTC ngày 11/8/2022 của Bộ Tài chính;
Nghị định số 99/2021/NĐ-CP ngày 11/11/2021 của Chính phủ Quy định về quản lý, thanh toán, quyết toán dự án sử dụng vốn đầu tư công;
Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ tài chính về hướng dẫn thi hành luật thuế GTGT;
Thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở;
Thông tư số 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, dự toán;
Thông tư 258/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy;
Quy mô, khối lượng theo thiết kế cơ sở các hạng mục công trình của dự án;
Quyết định số 974/QĐ-SXD ngày 28/12/2023 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc công bố giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Công bố giá vật liệu xây dựng Quý 1 năm 2024 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội và tham khảo báo giá của các đơn vị cung cấp vật liệu;
Đơn giá thiết bị: Tham khảo giá các loại thiết bị tương đương của một số nhà thầu cung cấp thiết bị.

1.2. Tổng mức đầu tư của Dự án

Trên cơ sở quy mô đầu tư, hạng mục đầu tư, các hạng mục về chi phí đầu tư và các cơ sở tính toán nêu trên, kết quả tính toán tổng mức đầu tư của dự án tổng hợp như sau:

Bảng 13Chi phí xây dựng và thiết bị

Đơn vị: 1.000 đồng

STT	HẠNG MỤC	ĐVT	SL	Đơn giá trước thuế	Thành tiền chưa VAT
I	Công trình xây dựng chính	m2	1,036.8
1	Nhà bảo vệ	m2	4.0	4,500	18,000
2	Nhà xưởng sản xuất và nhà văn phòng (2 tầng)	m2	694.9	5,500	7,643,350
3	Sân bãi và đường giao thông nội bộ	m2	286.1	1,500	429,165
4	Cây xanh cảnh quan	m2	51.8	1,500	77,760
5	Trạm xử lý nước thải ngầm	m2	50.0	4,500	225,000
6	Hàng rào, cổng bảo vệ	HT	1.0	610,000	610,000
7	Lắp đặt hệ thống móng cho thiết bị	HT	1.0	300,000	300,000
8	Lặp đặt hệ thống PCCC	HT	1.0	550,000	550,000
9	Lặp đặt hệ thống điện	HT	1.0	450,000	450,000
10	Lặp đặt hệ thống cấp thoát nước và xử lý nước thải	HT	1.0	1,300,000	1,300,000
	TỔNG CỘNG				11,603,275
II	Chi phí thiết bị
1	Nồi nấu thạch 1000ml giá 100 triệu	Cái	2.0	100,000	200,000
2	Nồi hạ nhiệt độ thạch 500ml/ nồi	Cái	6.0	210,000	1,260,000
3	Máy triết thạch	Cái	2.0	300,000	600,000
4	Máy thanh trùng	Cái	2.0	250,000	500,000
5	Băng tải và máy đóng thùng catton	HT	2.0	80,000	160,000
6	Nồi hơi 250 triệu	Cái	2.0	250,000	500,000
7	Máy nén khí	Cái	2.0	100,000	200,000
8	Hệ thống Ro	HT	2.0	350,000	700,000
	TỔNG CỘNG				4,120,000

Bảng 15Tổng mức đầu tư

Đơn vị: 1.000 đồng

STT	Hạng mục	Giá trị trước thuế	Thuế VAT	Giá trị sau thuế
I	Chi phí xây lắp	11,603,275	1,160,328	12,763,603
II.	Giá trị thiết bị	4,120,000	412,000	4,532,000
III.	Chi phí quản lý dự án	481,791	48,179	529,970
IV.	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng	1,081,559	108,156	1,189,715
4.1	Chi phí khảo sát đia chất, đia hình lập TKBVTC	54,545	5,455	60,000
4.2	Chi phí lập dự án	179,998	18,000	197,998
4.3	Chi phí thiết kế lập TKBVTC	311,520	31,152	342,671
4.4	Chi phí thẩm tra thiết kế	31,189	3,119	34,308
4.5	Chi phí thẩm tra dự toán	30,228	3,023	33,251
4.6	Chi phí lập HSMT xây lắp	49,432	4,943	54,376
4.7	Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị	21,649	2,165	23,814
4.8	Chi phí giám sát thi công xây lắp	361,307	36,131	397,437
4.9	Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị	41,691	4,169	45,860
V	Chi phí thuê đất	7,158,362		7,158,362
VI	Chi phí khác	463,802	46,380	510,183
5.1	Chi phí chuyển giao công nghệ, đào tạo, đăng ký thương hiệu	120,000	12,000	132,000
5.2	Chi phí bảo hiểm xây dựng	58,016	5,802	63,818
5.3	Chi phí kiểm toán	105,786	10,579	116,365
5.4	Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường	180,000	18,000	198,000
VII.	CHI PHÍ DỰ PHÒNG	1,775,043	177,504	1,952,547
*	Tổng vốn cố định	26,683,832	1,952,547	28,636,379
VIII	Tổng cộng nguồn vốn đầu tư	26,683,832	2,668,383	28,636,379
	Làm tròn			28,636,000

1.3. Nguồn vốn đầu tư của dự án

Nguồn vốn để đầu tư cho dự án là nguồn vốn tự có của Chủ đầu tư và vốn vay thương mại.

Tổng vốn đầu tư: 28.636.000.000 đồng. Bằng chữ: Hai mươi tám tỷ, sáu trăm ba mươi sáu triệu đồng), tương đương 1.125.000 USD (Bằng chữ: Một triệu một trăm hai mươi lăm nghìn đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 25.450 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 24/07/2027, trong đó:

+ Vốn cố định: 28.636.000.000 đồng. Bằng chữ: Hai mươi tám tỷ, sáu trăm ba mươi sáu triệu đồng).

+ Vốn góp của nhà đầu tư (65.1%): 18.636.000.000 đồng (Bằng chữ: Mười tám tỷ, sáu trăm ba mươi sáu triệu đồng),tương đương 732.529 USD (Bằng chữ: Bảy trăm ba mươi hai nghìn, năm trăm hai mươi chín đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 25.450 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 24/07/2027.

- Vốn vay ngân hàng (34.9%): 10.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Mười tỷ đồng), tương đương 392.927 USD (Bằng chữ: Ba trăm chín mươi hai nghìn, chín trăm hai mươi bảy đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 25.450 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 24/07/2027.

+ Vốn huy động từ cổ đông, thành viên, từ các chủ thể khác: Không có

+ Vốn huy động từ các nguồn khác (ghi rõ nguồn): Không có

Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư: Không có

Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 30%, Công ty Cổ phần Liên doanh Sản xuất Dược phẩm ESSENPHAP góp vốn thực hiện dự án.

1.4. Tiến độ sử dụng vốn

Đơn vị: 1000 đồng

STT	Hạng mục	Tổng số	Năm 1
STT	Hạng mục	Tổng số	QI	QII	QIII	QIV
1	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng	1,189,715	297,429	297,429	297,429	297,429
2	Chi phí xây dựng	12,763,603	3,190,901	3,190,901	3,190,901	3,190,901
3	Chi phí thiết bị	4,532,000	1,133,000	1,133,000	1,133,000	1,133,000
4	Chi phí quản lý dự án	529,970	132,492	132,492	132,492	132,492
5	Chi phí khác	510,183	127,546	127,546	127,546	127,546
6	Chi phí đất	7,158,362	1,789,591	1,789,591	1,789,591	1,789,591
7	Dự phòng phí	1,952,547	488,137	488,137	488,137	488,137
*	Tổng cộng nguồn vốn cần huy động	28,636,379	7,159,095	7,159,095	7,159,095	7,159,095
	Lãi vay trong thời gian xây dựng	687,509	68,751	137,502	206,253	275,004
	Tiến độ giải ngân vốn tự có	18,636,000	18,636,000
*	Tiến độ giải ngân vốn vay		2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000

1.5. Bảng tính lãi vay

Tổng vốn đầu tư:		28,636,000		1000 đồng,
- Vốn góp cổ đông:		18,636,000
- Vốn vay thương mại:		10,000,000
Thời gian triển khai và xây dựng: 1,5 năm (trong đó: thời gian thực hiện các thủ tục tư vấn đầu tư xây dựng là 0,5 năm, thời gian thi công là 1 năm)
Lãi suất vay vốn:		11.0%
TT	NỘI DUNG	Năm xây dựng				Tổng
		Năm 1
		QI	QII	QIII	QIV
	Tổng vốn huy động	7,159,095	7,159,095	7,159,095	7,159,095	28,636,379
1	Vốn vay trong giai đoạn (35.5% tổng vốn)+vốn vay lưu động	2,500,033	2,500,033	2,500,033	2,500,033	10,000,132
2	Tiền vốn vay tích luỹ ở đầu mỗi giai đoạn	2,500,033	5,000,066	7,500,099	10,000,132
3	Số tiền lãi phải trả ở đầu mỗi giai đoạn	68,751	137,502	206,253	275,004	687,509
4	Lãi tích lũy cuối giai đoạn	68,751	206,253	412,505	687,509

-	Lãi suất vay hàng năm		:	11.0%
-	Lãi suất vay trong thời đoạn 3 tháng		:	2.8%
-	Tổng chi phí lãi vay		:	687,509	đồng

1.6. Kế hoạch trả nợ ( xem phu lục đính kèm)

Năm		Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4	Năm 5	Năm 6
Nợ đầu kỳ		10,000,000	10,000,000	8,000,000	6,000,000	4,000,000	2,000,000
Lãi phát sinh		1,100,000	1,100,000	880,000	660,000	440,000	220,000
Trả nợ (gốc + lãi)		1,100,000	3,100,000	2,880,000	2,660,000	2,440,000	2,220,000
Vốn gốc (trả đều 7 năm ân hạn 1 năm đầu)			2,000,000	2,000,000	2,000,000	2,000,000	2,000,000
Lãi		1,100,000	1,100,000	880,000	660,000	440,000	220,000
Nợ cuối kỳ	10,000,000	10,000,000	8,000,000	6,000,000	4,000,000	2,000,000	0

1.7. Nguồng tiền trả nợ gốc

STT	Khoản mục	Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4	Năm 5	Năm 6
1	Nguồn tiền khấu hao	939,340	939,340	939,340	939,340	939,340	939,340
2	10% Lợi nhuận sau thuế	-3,131,188	2,248,529	3,097,448	4,208,201	5,734,838	6,487,312
3	TỔNG NGUỒN TRẢ NỢ	-2,191,848	3,187,869	4,036,789	5,147,541	6,674,178	7,426,652
4	Trả nợ gốc Ngân hàng	0	2,000,000	2,000,000	2,000,000	2,000,000	2,000,000

1.8. Doanh thu và chi phí của dự án

	Bảng Doanh Thu		Túi/ngày	Công suất/tháng	Sản lượng (túi/năm)
			30,000	900,000	10,800,000
				900,000	10,800,000
					ĐVT: 1,000 Đ
STT	NĂM	2025	2026	2027	2028	2029
	Hạng mục	1	2	3	4	5
	Hiệu suất sản xuất	70%	75%	80%	90%	100%
	Khối lượng sản xuất (túi)	7,560,000	8,100,000	8,640,000	9,720,000	10,800,000
10%	Khối lượng tồn kho	756,000	810,000	864,000	972,000	1,080,000
90%	Khối lượng sản xuất bán trong năm	6,804,000	7,290,000	7,776,000	8,748,000	9,720,000
1	Xuất khẩu	13,608,000	22,582,800	24,607,541	27,735,732	31,563,722
	+ Tỷ lệ xuất khẩu	20%	20%	20%	20%	20%
2%	+ Đơn giá	10	10	10	11	11
	+ Khối lượng (túi)	1,360,800	2,214,000	2,365,200	2,613,600	2,916,000
2	Tiêu thụ trong nước	54,432,000	59,486,400	64,721,203	74,267,581	84,169,925
	+ Tỷ lệ tiêu thụ trong nước	80%	80%	80%	80%	80%
	+ Đơn giá	10	10	10	11	11
	+ Khối lượng (túi)	5,443,200	5,832,000	6,220,800	6,998,400	7,776,000
	TỔNG CỘNG	68,040,000	82,069,200	89,328,744	102,003,313	115,733,647

	Chi phí nguyên nhiên liệu
STT	NĂM	2024	2025	2026	2027	2028
	Hạng mục	1	2	3	4	5
	Chi phí nguyên vật liệu	40,824,000	44,614,800	48,540,902	55,700,686	63,127,444
	Thảo dược, dược liệu, thạch…	13,608,000	14,580,000	15,552,000	17,496,000	19,440,000
2%	Đơn giá ( /túi)	3	3	3	3	3
	Chi phí tiền điện	6,615,000	7,229,250	7,865,424	9,025,574	10,228,984
	Điện( kw)	2,646,000	2,835,000	3,024,000	3,402,000	3,780,000
2%	Đơn giá( /kw)	2.5	2.6	2.6	2.7	2.7
	Chi phí bao bì các loại	5,670,000	371,790	404,508	464,172	526,062
	Bao bì đóng gói	7,560,000	486,000	518,400	583,200	648,000
2%	Đơn giá (/túi)	0.75	0.77	0.78	0.80	0.81
	TỔNG CHI PHÍ NGUYÊN VẬT LIỆU	53,109,000	52,215,840	56,810,834	65,190,432	73,882,490

II. Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án

2.1. Mục đích tính toán

Mục đích của công tác tính toán, phân tích hiệu quả đầu tư của dự án là đánh giá tính khả thi về tài chính mà dự án mang lại cho chủ đầu tư.

2.2. Chi phí khai thác

Chi phí khai thác bãi bao gồm: chi phí tiền lương, chi phí BHXH, BHYT; KHTSCĐ, chi phí điều hành, quản lý và thuế thu nhập doanh nghiệp được tính toán trên cơ sở yêu cầu về kỹ thuật công nghệ khai thác và được áp dụng theo các định mức, qui định của Nhà nước, ngoài ra còn tham khảo về quá trình sản xuất kinh doanh Dự án.

Cụ thể như sau:

Chi phí tiền lương: Được tính toán theo định mức tiền lương hàng tháng và số lượng lao động phục vụ quá trình khai thác, ngoài ra còn tham khảo cơ chế trả lương của Công ty Cổ phần Liên doanh Sản xuất Dược phẩm ESSENPHAP hiện nay đang áp dụng;
Chi phí bảo hiểm xã hội (BHXH), bảo hiểm y tế (BHYT): 21,5% chi phí tiền lương lương cơ bản;
Chi phí khấu hao tài sản cố định: thời gian trích khấu hao tài sản cố định (TSCĐ) được áp dụng theo thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài Chính về ban hành hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ. Thời gian trích khấu hao Tài sản cố định trong dự án đề xuất như sau;
Chí phí thuê thiết bị được áp dụng đơn giá .
Chi phí bảo dưỡng công trình hàng năm: dự tính 2% vốn xây dựng, tham khảo một số dự án của Công ty Cổ phần Liên doanh Sản xuất Dược phẩm ESSENPHAP;
Chi phí bảo dưỡng thiết bị hàng năm: dự tính 4% giá trị thiết bị, tham khảo một số dự án của Công ty Cổ phần Liên doanh Sản xuất Dược phẩm ESSENPHAP;