Hợp đồng thuê môi trường rừng: Quy định và mẫu mới 2026

Hợp đồng thuê môi trường rừng là văn bản pháp lý quan trọng giữa chủ rừng và tổ chức, cá nhân được lựa chọn thuê môi trường rừng để thực hiện các hoạt động phù hợp với quy định pháp luật. Hình thức này thường được áp dụng trong phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí và nuôi trồng dược liệu dưới tán rừng.

Năm 2026, việc ký kết hợp đồng thuê môi trường rừng cần căn cứ Luật Lâm nghiệp 2017, Nghị định 156/2018/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung, trong đó có Nghị định 91/2024/NĐ-CP, Nghị định 183/2025/NĐ-CP và Nghị định 42/2026/NĐ-CP.

Vậy hợp đồng thuê môi trường rừng gồm những nội dung gì, giá thuê được tính như thế nào, thời hạn thuê bao lâu và cần chuẩn bị hồ sơ gì trước khi ký hợp đồng? Bài viết dưới đây hướng dẫn chi tiết những nội dung quan trọng, kèm ví dụ tính tiền thuê và khung hợp đồng tham khảo theo quy định hiện hành.

1. Hợp đồng thuê môi trường rừng là gì?

Hợp đồng thuê môi trường rừng là cơ sở xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê trong quá trình khai thác các giá trị dịch vụ của môi trường rừng. Việc ký kết phải phù hợp với loại rừng, mục đích sử dụng và phương án quản lý rừng đã được phê duyệt.

1.1. Khái niệm hợp đồng thuê môi trường rừng

Hợp đồng thuê môi trường rừng là văn bản thỏa thuận giữa chủ rừng có quyền cho thuê theo quy định và tổ chức, cá nhân được lựa chọn thuê môi trường rừng để thực hiện hoạt động phù hợp với pháp luật lâm nghiệp.

Hợp đồng xác định cụ thể diện tích, vị trí, mục đích thuê, thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán và trách nhiệm của các bên.

Các hoạt động thường được thực hiện thông qua hình thức thuê môi trường rừng gồm:

• Kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái.

• Tổ chức hoạt động nghỉ dưỡng, giải trí.

• Khai thác giá trị cảnh quan rừng phù hợp quy định.

• Nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng theo điều kiện được phép.

Điểm quan trọng: Thuê môi trường rừng không đồng nghĩa với thuê đất rừng hoặc được quyền sở hữu tài nguyên rừng.

Bên thuê chỉ được tổ chức các hoạt động trong phạm vi và mục đích đã thỏa thuận, đồng thời phải bảo đảm yêu cầu quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.

1.2. Phân biệt thuê môi trường rừng và thuê rừng

Hai hình thức này có cơ sở pháp lý và phạm vi quyền khác nhau.

Tiêu chí	Thuê môi trường rừng	Thuê rừng
Đối tượng	Giá trị môi trường, cảnh quan và dịch vụ của rừng	Rừng theo chế độ giao, cho thuê rừng
Văn bản thực hiện	Hợp đồng cho thuê môi trường rừng	Quyết định, hợp đồng và thủ tục cho thuê rừng theo quy định
Chủ thể cho thuê	Chủ rừng có quyền cho thuê môi trường rừng	Cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật
Mục đích	Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, dược liệu và hoạt động được phép	Theo mục đích sử dụng rừng được pháp luật quy định
Quyền của bên thuê	Trong phạm vi hợp đồng và quy định quản lý rừng	Theo chế độ pháp lý về thuê rừng

Doanh nghiệp không nên sử dụng hợp đồng thuê môi trường rừng để thay thế thủ tục cho thuê đất, cho thuê rừng hoặc chuyển mục đích sử dụng rừng.

2. Căn cứ pháp lý về hợp đồng thuê môi trường rừng năm 2026

Quy định về thuê môi trường rừng được hướng dẫn tại nhiều văn bản pháp luật. Trong đó, cần phân biệt hoạt động du lịch sinh thái với hoạt động nuôi, trồng và thu hoạch cây dược liệu vì mỗi trường hợp có thời hạn, giá thuê và biểu mẫu riêng.

2.1. Các văn bản pháp luật quan trọng

Văn bản	Nội dung liên quan
Luật Lâm nghiệp 2017	Quyền, nghĩa vụ của chủ rừng và nguyên tắc quản lý, sử dụng rừng
Nghị định 156/2018/NĐ-CP	Quy định chi tiết thi hành Luật Lâm nghiệp
Nghị định 91/2024/NĐ-CP	Bổ sung quy định về du lịch sinh thái và hợp đồng thuê môi trường rừng
Nghị định 183/2025/NĐ-CP	Quy định về nuôi, trồng phát triển, thu hoạch dược liệu trong rừng
Nghị định 42/2026/NĐ-CP	Sửa đổi, bổ sung các quy định trong lĩnh vực lâm nghiệp và kiểm lâm
Bộ luật Dân sự 2015	Nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng
Pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai và môi trường	Áp dụng khi dự án phát sinh hoạt động thuộc phạm vi điều chỉnh

Ngoài các văn bản trên, cần kiểm tra văn bản sửa đổi khác và quy định chuyển tiếp liên quan đến dự án tại thời điểm ký hợp đồng.

2.2. Hai mẫu hợp đồng cần phân biệt

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, mẫu hợp đồng được quy định tại Phụ lục IA ban hành kèm theo Nghị định 91/2024/NĐ-CP.

Đối với hoạt động nuôi, trồng phát triển, thu hoạch cây dược liệu trong rừng, mẫu hợp đồng được quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục IB ban hành kèm theo Nghị định 183/2025/NĐ-CP.

Doanh nghiệp cần xác định mục đích thuê trước khi lựa chọn mẫu hợp đồng. Không nên sử dụng một biểu mẫu chung cho cả hai hoạt động mà bỏ qua các điều khoản đặc thù.

3. Điều kiện ký hợp đồng thuê môi trường rừng

Không phải bất kỳ diện tích rừng nào cũng được đưa vào kinh doanh dịch vụ theo hình thức thuê môi trường rừng. Việc ký hợp đồng phải phù hợp với chức năng của từng loại rừng, hồ sơ quản lý rừng và quy trình lựa chọn bên thuê.

3.1. Điều kiện đối với khu rừng cho thuê

Trước khi tổ chức cho thuê, chủ rừng cần kiểm tra:

• Loại rừng là rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hay rừng sản xuất.

• Quyền và thẩm quyền cho thuê môi trường rừng.

• Phương án quản lý rừng bền vững đã được phê duyệt.

• Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí đối với hoạt động tương ứng.

• Phạm vi diện tích dự kiến cho thuê.

• Các khu vực hạn chế hoặc không được tổ chức hoạt động.

• Yêu cầu bảo vệ rừng, phòng cháy, chữa cháy rừng và bảo tồn đa dạng sinh học.

Ví dụ, một khu rừng phòng hộ có cảnh quan hồ nước và tuyến tham quan tự nhiên.

Chủ rừng không thể chỉ căn cứ vào tiềm năng du lịch để trực tiếp ký hợp đồng với doanh nghiệp. Trước tiên, phải kiểm tra điều kiện tổ chức du lịch sinh thái và các hồ sơ được phê duyệt theo quy định.

3.2. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thuê

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê môi trường rừng cần chứng minh khả năng thực hiện hoạt động dự kiến.

Những nội dung thường được đánh giá gồm:

• Tư cách pháp lý và thông tin của bên đăng ký thuê.

• Mục tiêu, phương án kinh doanh.

• Năng lực tài chính.

• Kinh nghiệm và năng lực tổ chức thực hiện.

• Phương án bảo vệ rừng.

• Giải pháp bảo vệ môi trường.

• Mức giá thuê đề xuất.

• Các tiêu chí khác trong hồ sơ kỹ thuật của chủ rừng.

Chủ rừng tổ chức đánh giá hồ sơ theo tiêu chí đã công bố để lựa chọn tổ chức, cá nhân phù hợp.

3.3. Quy định công khai lựa chọn bên thuê

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, Nghị định 91/2024/NĐ-CP quy định việc cho thuê môi trường rừng phải được thông báo công khai, rộng rãi trong thời gian tối thiểu 30 ngày.

Các hình thức công khai gồm niêm yết tại trụ sở, đăng trên trang thông tin điện tử của đơn vị nếu có và trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý cấp trên trực tiếp.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, chủ rừng tổ chức đánh giá theo tiêu chí đã xác định.

Nếu chỉ có một tổ chức, cá nhân đủ điều kiện, chủ rừng thực hiện đàm phán và ký hợp đồng theo quy định.

Nếu có từ hai tổ chức, cá nhân đủ điều kiện trở lên, việc lựa chọn được thực hiện trên cơ sở kết quả đánh giá hồ sơ, trong đó giá thuê là một tiêu chí.

4. Hồ sơ cần chuẩn bị trước khi ký hợp đồng thuê môi trường rừng

Hồ sơ là căn cứ để chủ rừng lựa chọn bên thuê, xác định phạm vi sử dụng và quản lý việc thực hiện hợp đồng. Đối với từng mục đích thuê, thành phần và yêu cầu cụ thể cần tuân theo quy định và hồ sơ kỹ thuật được công bố.

4.1. Hồ sơ phía chủ rừng

Tùy loại rừng và mục đích cho thuê, chủ rừng cần chuẩn bị:

• Hồ sơ pháp lý về quyền quản lý, sử dụng rừng.

• Phương án quản lý rừng bền vững được phê duyệt.

• Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được phê duyệt khi áp dụng.

• Hồ sơ kỹ thuật cho thuê môi trường rừng.

• Bản đồ vị trí, ranh giới và diện tích dự kiến cho thuê.

• Tiêu chí lựa chọn bên thuê.

• Hồ sơ kiểm kê, thống kê hiện trạng rừng.

• Dự thảo hợp đồng theo biểu mẫu tương ứng.

Đặc biệt, việc kiểm kê hiện trạng rừng trước khi ký hợp đồng có ý nghĩa quan trọng để xác định trách nhiệm của các bên khi bàn giao diện tích.

4.2. Hồ sơ phía tổ chức, cá nhân thuê

Bên đăng ký thuê thường cần chuẩn bị:

• Hồ sơ pháp lý của tổ chức hoặc cá nhân.

• Đơn hoặc hồ sơ đăng ký thuê theo yêu cầu công bố.

• Phương án kinh doanh du lịch hoặc phương án trồng dược liệu.

• Phương án sử dụng diện tích thuê.

• Phương án bảo vệ rừng và bảo vệ môi trường.

• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính.

• Hồ sơ về kinh nghiệm, nhân sự và tổ chức thực hiện.

• Đề xuất giá thuê môi trường rừng.

Hồ sơ cần trình bày rõ hoạt động dự kiến để chứng minh tính phù hợp với mục đích sử dụng rừng.

4.3. Hồ sơ kỹ thuật cho thuê môi trường rừng có vai trò gì?

Hồ sơ kỹ thuật cho thuê môi trường rừng là tài liệu quan trọng để xác định phạm vi cho thuê, tiêu chí lựa chọn bên thuê và các điều kiện kỹ thuật cần đáp ứng.

Đối với dự án du lịch sinh thái, hồ sơ có thể thể hiện khu vực được tổ chức tham quan, tuyến du lịch, yêu cầu bảo vệ cảnh quan và những điều kiện về hạ tầng.

Ví dụ, một khu rừng dự kiến cho thuê 30 ha phục vụ du lịch sinh thái.

Hồ sơ kỹ thuật cần làm rõ ranh giới, hiện trạng rừng, khu vực có thể bố trí hoạt động du lịch và khu vực phải bảo vệ nghiêm ngặt.

Nhờ đó, hợp đồng có thể xác định rõ diện tích được thuê thay vì chỉ ghi chung tên khu rừng.

5. Nội dung chính của hợp đồng thuê môi trường rừng

Hợp đồng thuê môi trường rừng cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên. Các điều khoản càng cụ thể thì quá trình quản lý, thanh toán và xử lý những vấn đề phát sinh càng thuận lợi.

5.1. Thông tin bên cho thuê và bên thuê

Hợp đồng cần ghi đầy đủ thông tin của các bên, bao gồm:

• Tên chủ rừng hoặc đơn vị quản lý.

• Địa chỉ, thông tin đại diện và thẩm quyền ký.

• Tên tổ chức, cá nhân thuê.

• Địa chỉ, thông tin pháp lý của bên thuê.

• Các căn cứ pháp lý và văn bản phê duyệt có liên quan.

Đối với tổ chức, người đại diện ký hợp đồng phải có thẩm quyền phù hợp.

5.2. Vị trí và diện tích cho thuê

Đây là nội dung quan trọng nhất để xác định phạm vi thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng cần thể hiện:

• Tên khu rừng.

• Loại rừng.

• Vị trí hành chính.

• Diện tích cho thuê.

• Ranh giới, mốc giới.

• Bản đồ và hồ sơ hiện trạng kèm theo.

• Các khu vực hạn chế hoạt động nếu có.

Ví dụ, hợp đồng cho thuê 25 ha môi trường rừng để tổ chức du lịch sinh thái phải xác định rõ diện tích này nằm trong những khoảnh, tiểu khu hoặc phạm vi được quản lý theo hồ sơ lâm nghiệp.

5.3. Mục đích và phạm vi hoạt động

Bên thuê chỉ được thực hiện hoạt động phù hợp với mục đích ghi trong hợp đồng.

Nếu thuê để kinh doanh du lịch sinh thái, nội dung phải phù hợp với phương án và đề án đã được phê duyệt.

Nếu thuê để trồng dược liệu, cần xác định loại cây, diện tích, phương án kỹ thuật và chu kỳ cây trồng theo quy định áp dụng.

Không được tự ý chuyển sang hoạt động khác khi chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết.

5.4. Giá thuê và phương thức thanh toán

Hợp đồng cần thể hiện rõ tỷ lệ tính giá thuê, mức tiền tuyệt đối được xác định khi ký, kỳ thanh toán và trách nhiệm kê khai doanh thu.

Ngoài ra, cần quy định cơ chế kiểm tra doanh thu và xử lý trường hợp chậm thanh toán.

5.5. Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn

Thời hạn hợp đồng phụ thuộc mục đích thuê.

Đối với du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, thời hạn thuê tối đa là 30 năm.

Đối với hoạt động dược liệu, thời hạn thuê theo chu kỳ cây trồng nhưng không quá 10 năm.

Điều kiện gia hạn phải phù hợp với thời gian và yêu cầu được pháp luật quy định cho từng hoạt động.

5.6. Trách nhiệm bảo vệ rừng

Hợp đồng cần nêu rõ trách nhiệm của bên thuê trong việc:

• Bảo vệ tài nguyên và cảnh quan rừng.

• Không làm suy giảm diện tích, chất lượng rừng trái pháp luật.

• Phòng cháy, chữa cháy rừng.

• Quản lý rác thải và nước thải phát sinh.

• Hạn chế tác động đến hệ sinh thái.

• Phối hợp kiểm tra, giám sát.

• Khắc phục thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ.

Việc xây dựng công trình trong phạm vi thuê phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật và không được mặc nhiên thực hiện chỉ vì đã ký hợp đồng.

6. Giá thuê môi trường rừng được tính như thế nào?

Giá thuê môi trường rừng là một trong những nội dung quan trọng nhất khi đàm phán và ký kết hợp đồng. Pháp luật hiện hành quy định mức tối thiểu theo tỷ lệ doanh thu đối với từng mục đích thuê, đồng thời yêu cầu xác định mức tiền tuyệt đối trong hợp đồng.

6.1. Giá thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái

Theo Nghị định 91/2024/NĐ-CP, giá cho thuê môi trường rừng để kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí không thấp hơn 1% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Bên đăng ký thuê đề xuất giá theo tỷ lệ phần trăm doanh thu và quy đổi ra giá trị tuyệt đối để phục vụ đánh giá, lựa chọn.

Hợp đồng phải ghi rõ giá trị này.

Nếu tiền thuê tính theo doanh thu thực tế thấp hơn mức tiền tuyệt đối đã ghi trong hợp đồng, bên thuê vẫn phải nộp tối thiểu bằng số tiền đã thỏa thuận.

6.2. Ví dụ tính giá thuê môi trường rừng phục vụ du lịch

Giả định Công ty A được lựa chọn thuê 20 ha môi trường rừng để tổ chức du lịch sinh thái.

Các thông tin trong hợp đồng như sau:

Nội dung	Giá trị giả định
Diện tích thuê	20 ha
Thời hạn thuê	20 năm
Doanh thu dự kiến mỗi năm	12 tỷ đồng
Tỷ lệ giá thuê đề xuất	1,5% doanh thu
Tiền thuê tối thiểu ghi trong hợp đồng	180 triệu đồng/năm

Cách tính tiền thuê theo doanh thu dự kiến:

12 tỷ đồng x 1,5% = 180 triệu đồng/năm.

Giả sử năm đầu tiên, doanh thu thực tế chỉ đạt 8 tỷ đồng.

Tiền thuê tính theo tỷ lệ doanh thu:

8 tỷ đồng x 1,5% = 120 triệu đồng.

Do 120 triệu đồng thấp hơn mức tuyệt đối 180 triệu đồng ghi trong hợp đồng, doanh nghiệp phải nộp tối thiểu 180 triệu đồng theo giả định thỏa thuận.

Nếu năm tiếp theo doanh thu đạt 15 tỷ đồng:

15 tỷ đồng x 1,5% = 225 triệu đồng.

Khi đó, tiền thuê tính theo doanh thu là 225 triệu đồng, cao hơn mức tối thiểu trong hợp đồng.

Lưu ý: Ví dụ sử dụng tỷ lệ 1,5% do các bên giả định đề xuất và chấp thuận. Đây không phải tỷ lệ cố định áp dụng cho mọi hợp đồng. Mức pháp luật quy định cho hoạt động du lịch là không thấp hơn 1% doanh thu thuộc phạm vi thuê.

6.3. Giá thuê môi trường rừng để trồng dược liệu

Đối với hoạt động nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu trong rừng, Nghị định 183/2025/NĐ-CP quy định giá cho thuê không thấp hơn 5% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Giá thuê cũng được xác định theo tỷ lệ phần trăm doanh thu và quy ra mức tiền tuyệt đối ghi trong hợp đồng.

Ví dụ, một doanh nghiệp thuê môi trường rừng để trồng dược liệu, có doanh thu dự kiến 4 tỷ đồng/năm.

Giả định tỷ lệ thuê được chấp thuận là 6% doanh thu.

Tiền thuê dự kiến:

4 tỷ đồng x 6% = 240 triệu đồng/năm.

Nếu các bên xác định mức tiền tuyệt đối tối thiểu trong hợp đồng là 240 triệu đồng/năm, khoản thanh toán thực tế phải tuân thủ cơ chế so sánh với tỷ lệ doanh thu theo quy định.

6.4. Bảng so sánh giá thuê theo mục đích

Mục đích thuê môi trường rừng	Mức giá tối thiểu
Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí	Không thấp hơn 1% doanh thu thuộc phạm vi thuê
Nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu	Không thấp hơn 5% doanh thu thuộc phạm vi thuê

Doanh nghiệp cần phân biệt rõ hai mức này để tránh áp dụng tỷ lệ giá thuê du lịch cho hoạt động dược liệu.

Trường hợp kết hợp nhiều hoạt động trên cùng diện tích, cần xác định phương án, nội dung hợp đồng và giá thuê theo các quy định tương ứng, không được tự động áp dụng một tỷ lệ chung khi chưa có cơ sở.

7. Hợp đồng thuê môi trường rừng có thời hạn bao lâu?

Thời hạn thuê ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch đầu tư, thời gian thu hồi vốn và quyền khai thác dịch vụ. Quy định về thời gian cho thuê môi trường rừng khác nhau giữa hoạt động du lịch sinh thái và hoạt động trồng dược liệu.

7.1. Thời hạn thuê để kinh doanh du lịch sinh thái

Đối với hợp đồng thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí:

• Thời gian thuê không quá 30 năm.

• Định kỳ 5 năm đánh giá việc thực hiện hợp đồng.

• Khi hết hạn, bên thuê thực hiện đúng hợp đồng và có nhu cầu gia hạn thì chủ rừng xem xét theo quy định.

• Thời gian gia hạn không quá hai phần ba thời gian thuê lần đầu.

Ví dụ, doanh nghiệp được thuê môi trường rừng trong 24 năm.

Nếu đáp ứng điều kiện và được chủ rừng chấp thuận gia hạn, thời gian kéo dài tối đa theo tỷ lệ quy định là:

24 năm x 2/3 = 16 năm.

Đây là mức giới hạn tính theo quy định, không có nghĩa doanh nghiệp đương nhiên được gia hạn thêm 16 năm.

7.2. Thời hạn thuê để nuôi, trồng dược liệu

Theo Nghị định 183/2025/NĐ-CP, thời hạn thuê môi trường rừng để nuôi, trồng phát triển và thu hoạch cây dược liệu được xác định theo chu kỳ cây trồng, nhưng không quá 10 năm.

Khi hết hạn, nếu bên thuê thực hiện đúng hợp đồng và có nhu cầu gia hạn, chủ rừng xem xét việc kéo dài.

Thời gian kéo dài được xác định theo chu kỳ cây trồng và không quá hai phần ba thời gian thuê lần đầu.

Ví dụ, hợp đồng thuê môi trường rừng trồng dược liệu có thời hạn 9 năm.

Thời gian gia hạn tối đa tính theo tỷ lệ là:

9 năm x 2/3 = 6 năm.

Việc gia hạn còn phải đáp ứng các điều kiện của hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.

7.3. Bảng tổng hợp thời hạn thuê

oạt động	Thời hạn thuê lần đầu	Điều kiện kéo dài
Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí	Không quá 30 năm	Xem xét khi đáp ứng điều kiện, tối đa 2/3 thời hạn thuê lần đầu
Nuôi, trồng và thu hoạch cây dược liệu	Theo chu kỳ cây trồng, không quá 10 năm	Theo chu kỳ cây trồng, tối đa 2/3 thời hạn thuê lần đầu

Chủ đầu tư cần xác định đúng thời hạn được phép ngay từ khi lập phương án tài chính để không tính thời gian thu hồi vốn dựa trên giả định gia hạn chắc chắn.

8. Quy trình ký hợp đồng thuê môi trường rừng

Việc ký hợp đồng phải được thực hiện sau khi đáp ứng các điều kiện pháp lý và hoàn thành những bước lựa chọn tổ chức, cá nhân thuê. Đối với hoạt động du lịch sinh thái, quy trình thường gắn với hồ sơ kỹ thuật, thông báo công khai và đánh giá hồ sơ đăng ký.

Bước 1: Kiểm tra điều kiện cho thuê

Chủ rừng rà soát loại rừng, phương án quản lý rừng bền vững, đề án du lịch sinh thái và các điều kiện liên quan.

Mục tiêu là xác định khu vực nào được đưa vào hoạt động thuê môi trường rừng.

Bước 2: Lập hồ sơ kỹ thuật cho thuê

Hồ sơ kỹ thuật xác định phạm vi cho thuê, hiện trạng, tiêu chí lựa chọn bên thuê và yêu cầu triển khai hoạt động.

Đối với khu vực có nhiều phân khu chức năng, cần thể hiện rõ vị trí và phạm vi từng phân khu.

Bước 3: Công khai thông tin lựa chọn bên thuê

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, chủ rừng thực hiện thông báo công khai trong thời gian tối thiểu 30 ngày theo quy định.

Thông báo cần nêu yêu cầu đăng ký và tiêu chí đánh giá hồ sơ.

Bước 4: Tiếp nhận và đánh giá hồ sơ

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê chuẩn bị hồ sơ theo yêu cầu đã công bố.

Chủ rừng đánh giá và lựa chọn đơn vị phù hợp với tiêu chí của hồ sơ kỹ thuật.

Bước 5: Đàm phán giá thuê và điều khoản hợp đồng

Sau khi lựa chọn bên thuê, các bên thống nhất các nội dung:

• Diện tích, vị trí thuê.

• Hoạt động được tổ chức.

• Thời hạn thuê.

• Giá thuê và mức tiền tuyệt đối tối thiểu.

• Phương thức thanh toán.

• Trách nhiệm bảo vệ rừng.

• Quy định về công trình và tài sản.

• Các trường hợp chấm dứt hợp đồng.

• Phương án giải quyết tranh chấp.

Giá thuê phải đáp ứng mức tối thiểu theo quy định đối với mục đích thuê tương ứng.

Bước 6: Kiểm kê hiện trạng và ký hợp đồng

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, trước khi ký hợp đồng, chủ rừng phải tổ chức kiểm kê, thống kê hiện trạng rừng theo trạng thái trên diện tích cho thuê.

Đây là căn cứ để bàn giao mốc giới, hiện trạng và tổ chức giám sát sau khi ký.

Hợp đồng được ký theo mẫu pháp luật quy định đối với từng mục đích thuê.

Bước 7: Bàn giao và tổ chức thực hiện

Sau khi ký hợp đồng, các bên tổ chức bàn giao phạm vi thuê theo hồ sơ.

Bên thuê thực hiện các thủ tục đầu tư và những nghĩa vụ chuyên ngành cần thiết trước khi triển khai hoạt động.

Nếu dự án có công trình xây dựng, bên thuê phải kiểm tra yêu cầu về đầu tư xây dựng, đất đai, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện khác có liên quan.

Hợp đồng thuê môi trường rừng không phải văn bản cho phép tự động xây dựng công trình hoặc thay đổi mục đích sử dụng rừng.

9. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê môi trường rừng

Hợp đồng thuê môi trường rừng không chỉ xác định quyền khai thác dịch vụ mà còn quy định trách nhiệm bảo vệ tài nguyên rừng. Trong quá trình thực hiện, cả chủ rừng và bên thuê phải tuân thủ nội dung hợp đồng và các quy định pháp luật liên quan.

9.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Chủ rừng có trách nhiệm quản lý diện tích rừng cho thuê theo quy định.

Những công việc quan trọng gồm:

• Bàn giao đúng phạm vi, hiện trạng và mốc giới.

• Hướng dẫn các yêu cầu quản lý, bảo vệ rừng.

• Kiểm tra việc thực hiện hợp đồng.

• Giám sát hoạt động trong phạm vi cho thuê.

• Phối hợp xử lý những vấn đề phát sinh.

• Theo dõi việc thanh toán tiền thuê.

• Tổ chức đánh giá hợp đồng theo quy định.

Đồng thời, chủ rừng có quyền yêu cầu bên thuê thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã thỏa thuận.

9.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Bên thuê được tổ chức hoạt động trong phạm vi hợp đồng và các văn bản pháp lý liên quan.

Tuy nhiên, bên thuê phải:

• Sử dụng môi trường rừng đúng mục đích.

• Thanh toán tiền thuê đầy đủ, đúng hạn.

• Kê khai doanh thu trung thực.

• Bảo vệ cảnh quan, hệ sinh thái và tài nguyên rừng.

• Không tự ý khai thác, chặt phá hoặc làm suy giảm chất lượng rừng trái quy định.

• Thực hiện các biện pháp phòng cháy, chữa cháy rừng.

• Thu gom, xử lý chất thải từ hoạt động kinh doanh.

• Chấp hành việc kiểm tra, giám sát.

• Khắc phục thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

Ví dụ, doanh nghiệp thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái phải bố trí phương án quản lý rác thải tại khu vực tham quan.

Nếu tổ chức hoạt động lưu trú hoặc dịch vụ ăn uống, doanh nghiệp còn phải xem xét các nghĩa vụ môi trường phát sinh từ những hoạt động này.

9.3. Trách nhiệm đối với công trình xây dựng trong rừng

Đây là vấn đề cần đặc biệt chú ý khi lập dự án du lịch sinh thái.

Việc ký hợp đồng thuê môi trường rừng không đồng nghĩa bên thuê được xây dựng tùy ý.

Các công trình phải phù hợp với phương án, đề án được phê duyệt và các điều kiện về xây dựng, quản lý rừng cùng pháp luật liên quan.

Hợp đồng cũng cần quy định rõ việc quản lý, bàn giao hoặc xử lý công trình khi kết thúc thời hạn thuê.

10. Những sai sót thường gặp khi ký hợp đồng thuê môi trường rừng

Trên thực tế, hợp đồng có thể phát sinh tranh chấp nếu không xác định rõ ranh giới, doanh thu, mục đích sử dụng hoặc trách nhiệm bảo vệ rừng. Việc rà soát những nội dung này trước khi ký sẽ giúp hạn chế rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án.

10.1. Không xác định rõ ranh giới và hiện trạng rừng

Nếu hợp đồng chỉ ghi diện tích thuê mà không có bản đồ, mốc giới và hồ sơ hiện trạng, các bên có thể gặp khó khăn khi bàn giao hoặc kiểm tra thiệt hại.

Do đó, cần gắn hợp đồng với hồ sơ kiểm kê và tài liệu kỹ thuật phù hợp.

10.2. Nhầm lẫn giữa thuê môi trường rừng và thuê đất rừng

Một số nhà đầu tư cho rằng sau khi ký hợp đồng có thể sử dụng diện tích thuê như đất sản xuất, kinh doanh thông thường.

Cách hiểu này không phù hợp.

Bên thuê phải thực hiện hoạt động đúng mục đích, phạm vi và các điều kiện của pháp luật lâm nghiệp.

10.3. Không xác định rõ cách tính tiền thuê

Hợp đồng cần quy định tỷ lệ phần trăm doanh thu và mức tiền tuyệt đối theo quy định.

Ví dụ, chỉ ghi mức giá thuê 1% doanh thu mà không thể hiện đầy đủ những nội dung bắt buộc về giá trị tuyệt đối có thể gây khó khăn khi quyết toán và thanh toán.

10.4. Áp dụng sai thời hạn thuê

Thời hạn thuê tối đa 30 năm được quy định cho hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí.

Đối với thuê môi trường rừng để nuôi, trồng dược liệu, thời hạn theo chu kỳ cây trồng nhưng không quá 10 năm.

Do đó, phải lựa chọn đúng quy định theo mục đích thuê.

10.5. Chưa hoàn thành thủ tục đầu tư và môi trường

Một dự án du lịch sinh thái có thể phát sinh yêu cầu về đầu tư, xây dựng, đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường tùy tính chất và quy mô.

Việc có hợp đồng thuê môi trường rừng không thay thế những thủ tục này.

Chủ đầu tư cần rà soát toàn bộ nghĩa vụ pháp lý trước khi triển khai xây dựng và kinh doanh.

Minh Phương Corp - Tư vấn hồ sơ và hợp đồng thuê môi trường rừng

Việc chuẩn bị hợp đồng thuê môi trường rừng đòi hỏi phải xác định đúng mục đích thuê, quyền của chủ rừng, điều kiện lựa chọn bên thuê và các yêu cầu quản lý, bảo vệ rừng.

Đặc biệt, đối với dự án du lịch sinh thái hoặc trồng dược liệu, nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời phương án kinh doanh, giá thuê, thời hạn thực hiện và các thủ tục đầu tư liên quan.

Minh Phương Corp cung cấp dịch vụ tư vấn lập hồ sơ kỹ thuật cho thuê môi trường rừng, tư vấn dự án đầu tư, hồ sơ môi trường và hỗ trợ chuẩn bị các tài liệu pháp lý phục vụ quá trình triển khai dự án.

Bên cạnh đó, đơn vị hỗ trợ nghiên cứu phương án đầu tư du lịch sinh thái, xây dựng tổng mức đầu tư và các giải pháp bảo vệ môi trường phù hợp.

Website: https://minhphuongcorp.com.vn

Hotline: 0903 649 782

Kết luận

Hợp đồng thuê môi trường rừng là cơ sở pháp lý quan trọng để chủ rừng và tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng xác định quyền, nghĩa vụ và phạm vi hoạt động.

Theo quy định năm 2026, việc ký kết phải phù hợp với loại rừng, mục đích thuê và hồ sơ được phê duyệt.

Trong đó, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý mức giá thuê tối thiểu 1% doanh thu đối với du lịch sinh thái và 5% doanh thu đối với hoạt động dược liệu. Thời hạn thuê cũng được quy định khác nhau, tương ứng tối đa 30 năm và 10 năm theo từng trường hợp.

Để hạn chế tranh chấp, hợp đồng cần xác định rõ diện tích, ranh giới, giá thuê, thời hạn, trách nhiệm bảo vệ rừng và những điều kiện chấm dứt hoặc gia hạn.

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ kỹ thuật và ký hợp đồng thuê môi trường rừng đúng quy định sẽ giúp nhà đầu tư chủ động triển khai dự án, đồng thời góp phần bảo vệ tài nguyên rừng và khai thác hiệu quả các giá trị của hệ sinh thái rừng.

Câu hỏi thường gặp về hợp đồng thuê môi trường rừng

Hợp đồng thuê môi trường rừng là gì?

Là văn bản thỏa thuận giữa chủ rừng có quyền cho thuê và tổ chức, cá nhân được lựa chọn thuê môi trường rừng để thực hiện hoạt động phù hợp với pháp luật.

Hợp đồng thuê môi trường rừng có thời hạn bao lâu?

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, thời hạn thuê không quá 30 năm.

Đối với hoạt động nuôi, trồng và thu hoạch cây dược liệu, thời hạn theo chu kỳ cây trồng nhưng không quá 10 năm.

Giá thuê môi trường rừng được tính như thế nào?

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, giá thuê không thấp hơn 1% tổng doanh thu thực hiện trong năm thuộc phạm vi diện tích thuê.

Đối với hoạt động dược liệu, mức giá không thấp hơn 5% doanh thu tương ứng.

Hợp đồng còn phải xác định mức tiền tuyệt đối theo quy định.

Hợp đồng thuê môi trường rừng có phải công khai lựa chọn nhà đầu tư không?

Đối với hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí thuộc phạm vi quy định, việc lựa chọn tổ chức, cá nhân thuê phải được thông báo công khai trong thời gian tối thiểu 30 ngày.

Ký hợp đồng thuê môi trường rừng có được xây dựng khu nghỉ dưỡng không?

Không được tự động xây dựng chỉ dựa trên hợp đồng thuê.

Việc xây dựng phải đáp ứng quy định về quản lý rừng, đề án du lịch sinh thái được phê duyệt và các yêu cầu pháp luật chuyên ngành liên quan.

Mẫu hợp đồng thuê môi trường rừng mới nhất là mẫu nào?

Đối với du lịch sinh thái, sử dụng mẫu tại Phụ lục IA ban hành kèm theo Nghị định 91/2024/NĐ-CP.

Đối với nuôi, trồng và thu hoạch dược liệu, sử dụng Mẫu số 09 Phụ lục IB ban hành kèm theo Nghị định 183/2025/NĐ-CP.

Hết hạn hợp đồng có được gia hạn không?

Có thể được chủ rừng xem xét khi bên thuê thực hiện đúng hợp đồng và đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Thời gian gia hạn bị giới hạn theo mục đích thuê và không phải quyền được gia hạn tự động.

Hợp đồng thuê môi trường rừng có thay thế thủ tục đầu tư không?

Không. Khi dự án thuộc diện phải thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai hoặc môi trường, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện những thủ tục tương ứng.